Det særegne ved det spanske eiendomsmarkedet er tilstedeværelsen av et spesielt segment kontrollert av lokale finansinstitusjoner. Dette er inndratt og pantsatte eiendomsobjekter som ble beslaglagt hos ikke-betalere som nedbetaling av gjeld. Kjøp av slike boliger regnes som den mest lønnsomme investeringen av penger. Hvordan kjøpe eiendom fra en bank i Spania, vil vi vurdere nedenfor.
Hva er spansk boliglån
Som nevnt ovenfor er fast eiendom fra en bank pant, beslaglagt fra debitorer på lån for å dekke gjeldsforpliktelser. Hvor kom et slikt segment fra på markedet? Faktum er at i tiden før krisen utviklet byggesektoren i landet seg i et raskt tempo. Spanske boliger var etterspurt, et stort antall kjøps- og salgstransaksjoner ble gjennomført hver dag, og mange boliglån ble utstedt.
Krisebølgene som dekket EU førte til kollaps av finansmarkedene, en økning i antall arbeidsledige borgere, noe som betydde en økning i antall misligholdte lån. Som kompensasjon for tapene begynte bankene å ta sikkerheter fra låntakere og selge dem til en redusert kostnad. Siden det var mange skyldnere, bidro antallet beslaglagte gjenstander til at det ble opprettet et helt markedssegment.
For tiden er ikke bare leiligheter på annenhåndsmarkedet lagt ut for salg, men også nye leiligheter, siden mange lån ble utstedt til boligkomplekser under bygging.
De fleste spanske banker har allerede en egen eiendomsavdeling i bemanningstabellen, som tar for seg salget av den beslaglagte eiendommen.
Artikkelen "Kjøp eiendom i Spania" vil hjelpe deg med å studere i detalj prosedyren for å kjøpe bolig i dette landet og ikke bare fra banker.
Fordeler og ulemper med pantsatt eiendom i Spania
Før du kjøper pantsatt eiendom, bør du veie alle fordeler og ulemper ved en slik transaksjon. La oss merke oss fordelene med et slikt kjøp:
- Redusert kostnad på objekter. Slike eiendommer selges med en rabatt på 30-40 % fra den opprinnelige prisen. Noen ganger når rabatten 80%.
- Finansiering av flertallet av banker for erverv av pantsatt eiendom, det vil si registrering av et boliglån til kjøper. På grunn av dette selger finansinstitusjonen ikke bare de arresterte leilighetene, men gir også full refusjon i tilfelle manglende betaling, siden kostnadene for slike boliger vil øke betydelig om noen år.
- Forhandlingsmulighet. Til tross for at selgeren er en kredittorganisasjon, var det ingen som kansellerte forhandlingene for kostnadsreduksjon. Det blir mulig å kjøpe bolig til en lav pris, selv med hensyn til behovet for reparasjoner. Som regel er startprisene som publiseres litt høyere enn de som banken er klar til å selge eiendommen til.
Det er viktig å være klar over ulempene ved et slikt oppkjøp. En vurdering av de eksisterende ulempene vil tillate deg å avgjøre om det er verdt å engasjere seg i bankeiendom i det hele tatt. De negative aspektene ved transaksjonen inkluderer følgende:
- Nesten all bankeiendom krever renovering, oftest kapital etterbehandling. Dette er en av grunnene til de reduserte boligkostnadene.
- Ofte betyr 100 % finansiering av kjøpet fra banken en økning i lånerenten.
- Ved å selge fast eiendom i et boliglån er banken klar for en avtale bare på betingelse av at kunden får et lån innenfor sine vegger, selv om forholdene i en annen kredittinstitusjon kan være mer lønnsomme.
- Den nye eieren vil måtte svare for eksisterende gjeld på regninger. Når panteobjektet beslaglegges, må alle personlige konti kanselleres, men i praksis er dette ikke alltid tilfelle.
- Muligheten til å kjøpe eiendom bare mens den opprettholder sin juridiske status. Hvis det for eksempel er en leilighet, kan den kun brukes som oppholdsrom. For ikke å havne i et rot, under transaksjonen, bør du studere vilkårene i kjøps- og salgsavtalen nøye.
Hva du må være oppmerksom på
Før du kjøper en leilighet fra en bank, anbefales det å finne ut:
- Oppfyller den tekniske tilstanden til lokalene statlige standarder?
- Er det gjeld på regninger.
- Kvaliteten på de leverte verktøyene, eksisterende problemer med vannforsyning, elektrisitet, etc.
- Gikk tidligere eier inn i tvister angående ombygging eller ombygging av bolig. Dersom slike tvister har funnet sted, bør det avklares om de er fullført, til hvems fordel. Faktum er at når du kjøper et boareal, vil den nye eieren måtte håndtere alle eksisterende uenigheter med offentlige etater.
Hvor å kjøpe pantsatt eiendom
Det er flere måter å søke etter pantsatt eiendom på. Først av alt bør du kontakte eiendomsmeglerfirmaet direkte eller gå inn på nettsiden. Men i tillegg til byråportaler i Spania, er det ressurser der det ikke er noen kobling til et spesifikt eiendomskontor. De viser gjenstander fra storbyleiligheter til hus på øya Gran Canaria. Det er også annonser fra enkeltpersoner.
Blant de populære nettstedene er:
- www.idealista.com - det største antallet tilbud her;
- www.fotocasa.es er den nest mest populære eiendomssøkesiden;
- www.habitaclia.com - etterspurt blant katalanere, siden de fleste av annonsene som presenteres er fra Barcelona, Girona og Tarragona.
Bankeiendom kan imidlertid ikke finnes overalt. For å se alle tilbudene til finansinstitusjoner bør du henvise til bankenes nettsider. Her er noen av dem:
- Santander,
- Bancaria,
- BBVA,
- Banco Populær,
- IberCaja,
- LiberBank,
- LaCaixa,
- Cajamar,
- Bankia,
- Ваnkinter.
Du kan også kontakte bankfilialen, hvor du kan få råd om de pantsatte eiendomsobjektene som finnes på markedet.
Prosedyre for kjøp av pantsatt eiendom
Prosedyren for å kjøpe pantsatt eiendom i Spania består av følgende trinn:
- Søk etter et passende objekt.
- Åpning av bankkonto.
- Reservasjon av valgt leilighet. Siden objektet må fjernes fra salg slik at det ikke vurderes av andre kjøpere, må det betales et depositum på 5-10 % av boligkostnaden. Dette beløpet kan ikke refunderes ved beslutning om å kansellere transaksjonen.
- Inngåelse av foreløpig avtale om kjøp og salg. Avtalen fungerer som en garanti for at transaksjonen vil skje innenfor rammen av inngåtte avtaler.
- Få N.I.E. - identifikasjonsnummer til en utlending. Ingen avtale i Spania er mulig uten den. Det kreves ikke bare å kjøpe en leilighet, men også å kjøpe et kjøretøy. Du kan få nummeret på politistasjonen på kjøpsstedet av eiendommen. En søknad om tildeling av N.I.E. sendes inn personlig, og en bobestyrer kan også motta dokumentet. Hvis søkeren er gift, er det bedre å utstede N.I.E. til begge ektefeller samtidig. Registreringsprosedyren tar 2-14 dager.
- Ved bruk av lånte midler utstedes boliglån.
- I fravær av et lån, kan du umiddelbart fortsette med notarization av transaksjonen. Notaren utarbeider salgskontrakten og kontrollerer gjenstandens juridiske renhet. Dette tar vanligvis 1-3 dager, men ved kjøp av eiendom under oppføring kan løpetiden økes.
- Signering av salgsbrevet. Partene i transaksjonen er kjøper og banken som selger. Alt skal skje i nærvær av en notarius. Hvis kjøpet er gjort med dine egne midler, skjer full betaling på dette stadiet. Avtalen er avsluttet i euro.
- Tinglysning i eiendomsregisteret. Dette må gjøres innen den første måneden etter kjøpet. For å registrere deg trenger du:
- søke til det spanske eiendomsregisteret (Registro de Propiedad);
- fyll ut et spesielt skjema;
- betale gebyret for registreringshandlingene (omtrent 2% av verdien av eiendommen);
- sende inn en betalingskvittering til Registro de Propiedad.
Prosessen tar omtrent en time. Etter det, innen en måned, får eieren av eiendommen utstedt en Nota Simple - et dokument som bekrefter eierskapet.
Fremgangsmåten for å kjøpe et næringseiendomsobjekt er noe annerledes. Du kan lese mer om det i artikkelen "Kommersiell eiendom i Spania".
Pakke med dokumenter
På hvert trinn av transaksjonen vil det kreves et visst sett med dokumenter. Så for å få N.I.E trenger du:
- et spørreskjema utfylt i duplikat (utstedt av politiet);
- to fotografier som måler 3 x 4 cm;
- kopier av alle sidene i det utenlandske passet (et gyldig visum kreves);
- en kopi av den foreløpige salgskontrakten;
- et dokument som bekrefter betalingen av sikkerhetsdepositumet;
- banksertifikat på tilstedeværelsen av en brukskonto, som lagrer midler til kjøpet.
Notaren trenger:
- kjøpers pass;
- I.E til kjøperen;
- foreløpig avtale;
- bankopplysninger som selger.
Når du søker til det spanske eiendomsregisteret, må du sende inn:
- pass;
- signert salgskontrakt;
- en søknad som kan utstedes på stedet;
- skattekvittering.
Ved tinglysing av boliglån vil pakken med dokumenter være større.
Eiendomspriser
Prisene på boliglån avhenger av en rekke faktorer: om huset ligger ved kysten, om infrastrukturen er utviklet, om objektet er egnet for å bo. I tillegg tas det hensyn til lokaliseringsregionen. Som regel er det ikke mange pantefaste eiendommer i turistområder, og det er dyrere.
For eksempel er gjennomsnittskostnaden for en ettromsleilighet på Tenerife € 210 000, en treromsleilighet er € 390 000. I Barcelona vil en 1-roms leilighet koste € 110 000 i gjennomsnitt, en 2-roms leilighet - € 138 000, en 3-roms leilighet - € 192 000. Madrid bolig tilsvarende areal (35-40 m2) koster henholdsvis € 100 000, 120 000 og 180 000. Torrevieja regnes som et av de rimeligste spanske distriktene. Der vil slike leiligheter koste € 65 000, 75 000 og 90 000.
I feriebyen Palma de Mallorca vil kostnadene for en 1-roms leilighet i gjennomsnitt være € 115 000, en 2-roms leilighet - € 180 000. En villa vil måtte betale rundt € 1 million. Dyr eiendom på Ibiza. For eksempel vil en 3-roms leilighet koste i gjennomsnitt 750-800 tusen.
Men feriebyen Alicante tilbyr ganske sparsomme priser. Her kan man kjøpe ettromsboliger for 120.000,- og toromsleiligheter - for 140-150.000. Du kan studere i detalj mulighetene for å kjøpe et hjem i spanske feriesteder ved å lese artikkelen "Eiendom i Spania ved sjøen."
Eiendomsskatt i Spania
Det bør huskes at oppkjøpet av spansk eiendom er ledsaget av betaling av skatter. Dette gjelder innbyggere i landet og utlendinger. Dessuten, begge parter i transaksjonen overføre avgifter til statskassen - både kjøper og selger. Pantesikret eiendom var intet unntak.
Først og fremst må kjøper betale merverdiavgift, men dette gjelder kun ved anskaffelse av nye objekter. Skattesatsen er for tiden 10 %.
Ved kjøp av bolig på annenhåndsmarkedet betaler kjøper skatt ved eiendomsoverdragelse. Dette må gjøres innen en måned etter undertegning av skjøtet, ellers vil ikke eiendommen bli tinglyst i Eiendomsregisteret.
I 2021 varierer skattesatsen fra 6 til 10 % og er avhengig av regionen.
Selger plikter å betale personlig inntektsskatt og grunngevinstskatt. Temaet er nærmere omtalt i artikkelen «Eiendomsskatt i Spania».
Salg av spansk pantsatt eiendom
Et viktig ledd i salg av eiendom er å fastsette markedsverdien til objektet. For dette bestiller og betaler selger for en profesjonell takst av leilighet, leilighet eller villa. Deretter kan du starte aktiviteter for å finne en potensiell kjøper.
Det er kun den direkte eieren eller en bobestyrer som har rett til å selge fast eiendom. Fullmakten for transaksjonen skal attesteres av notarius publicus.
Etter at en kjøper er funnet, utarbeides det en foreløpig salgskontrakt og en panteavtale. Salg av eiendom som det er heftelse på er umulig, den må fjernes. Du finner mer nyttig informasjon i publikasjonen "Hvordan selge eiendom i Spania".
FAQ
Er det sant at pantsatt eiendom i Spania krever store reparasjoner?
Selvfølgelig kan dette ikke sies om alle gjenstander, men de fleste av leilighetene og husene som tilhører vanlige borgere er i en beklagelig tilstand. Dette er en av årsakene til nedgangen i markedsverdi. For eksempel, i feriestedet Blanes, kan du kjøpe en to-roms leilighet for € 130 000, mens bolig i utmerket stand vil koste € 250 000.
Kan jeg få oppholdstillatelse ved kjøp av eiendom?
Denne problemstillingen bekymrer mange utlendinger, fordi en oppholdstillatelse er første skritt mot å få permanent oppholdstillatelse i Spania. Svaret er ja, men oppholdstillatelse kan kun fås ved kjøp av eiendom til en verdi av en halv million euro. Samtidig vil ikke bare eieren, men også hans familie ha rett til midlertidig opphold.
Er det mulig å forhandle med banken ved kjøp av boliglån?
Det er mulig å redusere eiendomsprisene etter avtale. I utgangspunktet blåser finansinstitusjonen opp verdien bare for å forhandle. I tillegg er banken interessert i raskt salg av objektet. Utholdenheten til kjøperen vil tillate å kjøpe bolig, for eksempel i Benidorm, det vil si på den første sjølinjen, for mindre enn € 200 tusen.
Konklusjoner
I løpet av de siste årene har salg av belånte leiligheter blitt et eget segment av eiendomsmarkedet. Mange banker har introdusert eiendomsstrukturer i staten, fordi etterspørselen etter slik eiendom er ekstremt høy, spesielt blant utlendinger. Hvem vil ikke kjøpe et hus et sted i Valencia med 30-40% rabatt på prisen?
Å kjøpe sikkerhet er ikke en lett, men ganske gjennomførbar oppgave. Det viktigste er tilgjengeligheten av den nødvendige mengden og tiden for prosedyren.
