Eiendom i Duisburg og muligheter for lønnsomt å investere i det har vært diskutert av investorer i lang tid. I løpet av tiårene har tallrike industrianlegg ruvet over hus og gjort nabolag til lite attraktive steder å bo, noe som har fått befolkningen til å synke jevnt og trutt. Men de siste årene har det dukket opp flere utviklingssoner i Duisburg, og myndighetene har tatt tak i infrastrukturproblemer, noe som fikk investorer til å tenke over utsiktene for det lokale eiendomsmarkedet.
Funksjoner av eiendomsmarkedet i byen Duisburg
Duisburg er en uavhengig by i industriregionen Ruhr i det vestlige Tyskland, som tilhører forbundsstaten Nordrhein-Westfalen. Det ligger på høyre bredd av Rhinen, der Ruhr og Emscher renner ut i elven. Duisburg ligger i hovedstadsområdet Rhein-Ruhr med en befolkning på rundt 10 millioner og tilhører både Nedre Rhin-regionen og Ruhr-regionen.
Duisburg har en befolkning på 499 845 (per 31. desember 2021), noe som gjør den til den femte største byen i Nordrhein-Westfalen.
På 1800-tallet, takket være sin fordelaktige beliggenhet ved munningen av Ruhr-elven, tilstedeværelsen av havner og nærhet til kullforekomster, vokste Duisburg fra metallurgisk industri til et viktig industriområde. Den lokale elvehavnen regnes som den største innlandshavnen i verden.
Byens utseende, arkitektur
Under andre verdenskrig mistet Duisburg nesten alle sine arkitektoniske strukturer. Bare grunnlaget for Pfalz i X-XII århundrer, bymurene fra XII-XIII århundrer, den sene gotiske katedralen til Frelseren i 1415, det tretunge huset i 1536, St. Joseph-kirken (1871- 1874), Christuskirche (1908), Liebfrauenkirche (restaurert i 1951), rådhuset (1897-1902), jernbanestasjonen (1934) og sentrum for jødedommen (1999).
Når det gjelder byplanlegging, er Duisburg avhengig av industrianlegg, hvorav noen fortsatt er i bruk og er delvis integrert i parker eller brukt av bedrifter og kulturbedrifter i indre havn.
Administrativ inndeling
Siden den kommunale omorganiseringen ble gjennomført 1. januar 1975, har Duisburgs territorium blitt delt inn i 46 distrikter, som er fordelt på 7 bydistrikter:
| distriktet Duisburg | Befolkning | Distrikter |
|---|---|---|
| Walsum | 50.836 | Aldenrade |
| Alt-Walsum | ||
| Fahrn (Farn) | ||
| Overbruch | ||
| Vierlinden (Vierlinden) | ||
| Wehofen (Wehofen) | ||
| Hamborn | 74.947 | Alt-Hamborn |
| Marxloh (Marxloh) | ||
| Neumühl | ||
| Obermarxloh | ||
| Röttgersbach | ||
| Meiderich / Beeck | 73.584 | Beeck |
| Beeckerwerth | ||
| Bruckhausen (Bruckhausen) | ||
| Laar | ||
| Mittelmeiderich | ||
| Obermeiderich | ||
| Untermeiderich | ||
| Homberg / Ruhrort / Baerl | 40.794 | Alt-Homberg |
| Baerl | ||
| Hochheide | ||
| Ruhrort | ||
| Rheinhausen (Rheinhausen) | 77.893 | Bergheim (Bergheim) |
| Hochemerich | ||
| Friemersheim | ||
| Rheinhausen-Mitte | ||
| Rumeln-Kaldenhausen (Rumeln-Kaldenhausen) | ||
| Duisburg-Mitte (Duisburg-Mitte) | 110.931 | Altstadt (Altstadt) |
| Dellviertel (Dellviertel) | ||
| Duissern (Duissern) | ||
| Hochfeld (Hochfeld) | ||
| Kasslerfeld (Kasslerfeld) | ||
| Neudorf-Nord | ||
| Neudorf-Süd (Neudorf-Süd) | ||
| Neuenkamp (Neuenkamp) | ||
| Wanheimerort (Wanheimerort) | ||
| Duisburg-Süd (Duisburg-Süd) | 73.118 | Bissingheim |
| Buchholz | ||
| Großenbaum (Grossenbaum) | ||
| Huckingen (Huckingen) | ||
| Hüttenheim (Hüttenheim) | ||
| Mündelheim | ||
| (inkluderer Ehingen, Rheinheim, Serm og Holtum) | ||
| (Mündelheim, som inkluderer Ehingen, Rheinheim, Serm og Holtum) | ||
| Rahm (Ram) | ||
| Ungelsheim | ||
| Wanheim-Angerhausen | ||
| Wedau |
Infrastruktur, kultur- og underholdningsinstitusjoner
Med åpningen av Gesamthochschule University i 1972 ble byen anerkjent som et vitenskapelig og høyteknologisk senter. Siden 2005 har Handelshøyskolen drevet virksomhet på campus med vekt på å drive forretning.
Det er andre utdanningsinstitusjoner i byen - State University of Applied Sciences og Folkwang University of Arts. Blant de ledende forskningsinstituttene i Duisburg er instituttene for mikroelektroniske kretsløp til Fraunhofer Society, elveskipsbygging og sveising.
Når det gjelder underholdning og rekreasjon, er de populære grøntområdene Gamlebyparken, Nord landskapspark og I. Kant, en rekreasjonspark i Hambourne.
Sportsfans er interessert i Sports Academy (en av de største i Europa), friidretts- og fotballstadion, Vedau sportspark med et ispalass. Duigburgskogsmassivet er vert for den største dyrehagen i Ruhr med en kinesisk hage, et akvarium, en barnehage for hvaloppdrett og et delfinarium (over 1 million besøkende i året).
Byen har flere store museer, operahuset og andre teatre.
Økonomi og industri
Duisburgs indre elvehavn former byens økonomi og den lokale metallurgiske industrien. Nesten en tredjedel av råjernet som produseres i Tyskland kommer fra 8 Duiburg masovner. Tradisjonell stålproduksjon og metallbearbeiding i byen fokuserer i økende grad på høyteknologiske produkter. På grunn av denne strukturelle endringen (stålkrisen), som har pågått siden 1970-tallet, lider Duisburg av høye arbeidsledighetstall. Generelt opptar byen en av de første plassene i Nordrhein-Westfalen når det gjelder konsentrasjonen av utenlandske arbeidere og ansatte og når det gjelder arbeidsledighet (bare 14,9 % av den økonomisk aktive befolkningen).
Duisburg utfører funksjonene til den vestligste tyske havnen (omtrent 2000 elve-sjøfartøy anløper, ca. 2 millioner tonn last håndteres). Frihandelssonen Rhein-Ruhr-Hafen Duisburg opererer på grunnlag av den lokale havnen.
Duisburg er det nest viktigste jernbanekrysset i Tyskland etter Frankfurt am Main: 6 jernbanelinjer konvergerer her. På begynnelsen av XXI-tallet kom Duyburg inn i de fem største jernbaneknutepunktene i EU når det gjelder godsomsetning.
Det er også et stort veikryss (regionale og lokale veier, 5 motorveier). Til slutt har Duisburg stor betydning for kombinert godstransport, inkludert transport av containere.
Siden begynnelsen av det 21. århundre har Duisburg vært et senter for å holde internasjonale konferanser, vitenskapelige, tekniske og industrielle foreninger i Tyskland og EU-landene, kongresser og sportsmøter, politiske, offentlige kongresser og møter, og industriutstillinger.
Tjenestesektoren i Duisburg er også ganske utviklet - den sysselsetter omtrent 70% av alle ansatte, og hovedrollen i utviklingen spilles av logistikk-, kommunikasjons- og transportsektoren. Byen er et globalt logistikksenter, et av de største i Europa.
Byen har en velutviklet sfære av virksomhet, informasjon, forsikring, bank og finansielle tjenester. De største arbeidsgiverne i byen er:
- Hitachi Power Europe er et elektronikk- og elektroingeniørselskap;
- Klöckner & Co AG - engros og internasjonal handel med metallprodukter og jernholdige metaller.
Duisburg er den største regionen innen jernholdig og ikke-jernholdig metallurgi og elveskipsbygging, maskin- og instrumentproduksjon, radio-elektronisk industri, produksjon av elektrisk utstyr og kjemisk industri er utviklet her. I tillegg har byen en bryggeri-, tobakks- og melmølle-, kles- og trykkeriindustri, kull utvinnes, petrokjemiske og oljeraffineringsbedrifter opererer.
Eiendomsmarkedet
Duisburgs eiendomsmarked har blitt rystet i årevis av en rekke avviklingsprosjekter. Boligområder, vanligvis organisert i høyhus, ble revet i stort antall, og de som gjenstår brukes nå til kommersielle formål.
Følgelig er den eksisterende boligen praktisk talt fri for konstruksjonsfeil, noe som øker verdien.I utgangspunktet er eiendomsmarkedet i Duisburg bredere i lavprissegmentene, og det er svært få eksklusive og luksuriøse eiendommer som tilbys. Men det finnes fortsatt komfortable hus og leiligheter, vanligvis i nærheten av Rhinen.
På grunn av den relativt høye arbeidsledigheten og den konstante befolkningsnedgangen, har eiendomsmarkedet i Duisburg vært i en avslappet tilstand i mange år. Det betyr imidlertid ikke at bydelsadministrasjonen ikke sliter med problemene som florerer her. Mange bygninger har behov for renovering, i enkelte områder er det vanskelig å ikke merke infrastrukturmangler.
I dag skyter omstruktureringen i Duisburg fart, spesielt i den nordlige delen av den, nær Bruckhausen og Marksloch – her er allerede over 100 tomme leilighetsbygg kjøpt og ødelagt av myndighetene.
Målet med byplanlegging for nær fremtid er videreutvikling av Landschaftspark Duisburg-Nord til Grüngürtel. Ombyggingsområder utenfor prosjektet utvikles i hele Rhin-metropolen og omdannes hovedsakelig til grønne områder.
I motsetning til hva mange tror, kommer den en gang så røykfylte havnen nærmere naturen, til tross for at den blokklignende strukturen i bosetningene i de tidligere arbeiderkvarterene bare blir delvis bedre. Samtidig opplever dagens boligtilbud en verdiøkning i mange områder av byen. I industriområder forventes tilbudet av boliger og næringseiendommer å gå ned, da trenden i dag går i retning av å skape naturlige, åpne og naturnære bebyggelser.
Funksjoner for bolig- og næringseiendom etter distrikt
Hvis vi snakker om Duisburg som helhet, når du kjøper bolig- og næringseiendom, bør en investor først og fremst fokusere på følgende befolkningsgrupper:
- migranter, spesielt muslimer fra Tyrkia (Duisburg har det største muslimske samfunnet, og i noen områder når andelen utlendinger 30 %, og i Bruckhausen er 80 % av innbyggerne innvandrere);
- arbeidere i industribedrifter (hovedsakelig bor de i byen);
- eldre mennesker (gjennomsnittsalderen for innbyggerne i Duisburg er 47 år, og i Ungelsheim-regionen - 50 år);
- studenter (selv om lokale universiteter praktisk talt ikke tiltrekker seg studenter fra utlandet og fra andre tyske byer, er det fortsatt mange studenter her).
Tabellen vil hjelpe deg med å få en ide om hvilke områder av Duisburg som oftest er valgt for permanent opphold av representanter for visse segmenter av befolkningen:
| Distrikt | Hovedtrekk | Attraktivitet for representanter for visse deler av befolkningen |
|---|---|---|
| Walsum | ||
| Aldenrade | Stille og fredelig område på landsbygda, adskilt fra nærområdene med et grønt belte. Moderne enkelt- og dobbeltfamiliehus med velstelte hager skaper et harmonisk helhetsbilde. Butikker, restauranter, ukemarked, 3 barnehager, barne- og ungdomsskoler, naturreservat. Det er en industrisone. Gode transportforbindelser. | Enslige, barnefamilier, industriarbeidere. Gjennomsnittsalderen på beboerne er 45 år. |
| Alt-Walsum | Nye boligbygg, leilighetsbygg. Det er nok butikker, det er ikke noe ukentlig marked. Transportforbindelsene er gode, men det tar 1 time å komme til sentrum med buss. | Ensomme mennesker, industriarbeidere. Gjennomsnittsalderen på beboerne er 40 år. |
| Fahrn | Stort sett multifunksjonelle bygårder og rekkehus. Flere butikker, bakeri, slakteri, 3 barnehager, barne-, ungdoms- og spesialskole. Reservert område for rekreasjon. Det tar ca. 30 minutter å komme til sentrum, transportforbindelsene er gode. Livet er anstendig og billig. | Enslige, barnløse par. Andelen utlendinger er 25 % høyere enn i andre regioner. |
| Overbruch | Rustikk karakter. Hovedsakelig prefabrikkerte bygg og boligbebyggelse, eneboliger. Supermarked, bakeri, slakter, ingen ukentlig marked. Det tar lang tid å komme til sentrum. | Ensomme mennesker. Gjennomsnittsalderen på beboerne er 44 år. |
| Vierlinden | Området ligger i nærheten av Oberhausen og Dinslaken. Rekkehus i nye boligkomplekser, gamle eneboliger, leilighetsbygg. Gode transportforbindelser, rask tilgang til sentrum. 4 barnehager, et supermarked, en lavprisbutikk, et bakeri, et ukentlig marked, rekreasjon i et verneområde, idrettsplasser, en hippodrome. | Unge barnløse par, barnefamilier, aktive mennesker. |
| Wehofen | Rustikk idyllisk atmosfære. Nye bolighus med hage er bygget i utkanten av bydelen. 5 barnehager, ingen skoler. Gode transportforbindelser, det tar en time å komme til sentrum. Små butikker, supermarked, ukentlig marked, idrettsplasser. | Enslige, barnløse par. |
| Hamborn | ||
| Alt-Hamborn | Området er preget av en blanding av gammelt og nytt bolighus. Representanter for ulike nasjonaliteter bor. Ukentlig marked, butikker, handlegate, kafeer, barnehager, barne- og ungdomsskoler. Botanisk hage. Sportspark, kabaret, utsiktstårn. | Mellominntektsfamilier med barn. 25 % av utlendingene. |
| Marxloh | Regionen er industriell. Enkle hus og leiligheter, til dels i dårlig stand. Lav leie, gode transportforbindelser. 8 barnehager, banker, legekontorer, butikker, et stort marked for husholdningsapparater, mange fasjonable bryllupsbutikker, en muslimsk moske. | Lavinntektsfamilier, enslige. Det er 36 % flere utlendinger enn i andre områder. |
| Neumühl | Det er preget av heterogene strukturer som spenner fra attraktive eneboliger til store prefabrikkerte bygninger. Industripark, flere små butikker, supermarkeder, diskotek, restaurant, ukentlig marked, katolsk sykehus. Transportforbindelsene er gode. | Ensomme mennesker. Gjennomsnittsalderen på beboerne er 43 år. |
| Obermarxloh | Mest sosialboliger. Her kan du kjøpe et godt hus for lite penger, men stemningen er ubehagelig, sosiale problemer er ikke løst, og det er mange arbeidsledige. Transportforbindelsene er gode, det tar 40 minutter å komme til sentrum. | Familier med lav inntekt. Det er mange utlendinger, spesielt tyrkere. |
| Röttgersbach | Området er preget av eneboliger, gamle herskapshus, patrisierhus. Leilighetsbygg er sjeldne. 5 barnehager, lavprisbutikker, ingen marked, ingen skoler. Park, golfklubb, badstue, svømmebasseng, friluftsliv. Gode transportforbindelser, men det tar 1 time å komme til sentrum. Leien er høy. | Familier med førskolebarn, pensjonister. |
| Meiderich / Beeck | ||
| Beeck | Middels område med grå boligområder, gamle bygninger med behov for renovering. Vakre nye boliger finner du i rolige sidegater. Leien er relativt lav. 5 barnehager, innendørs svømmebasseng, bibliotek, noen butikker, shoppingområde. Gode transportforbindelser, 30 minutter til sentrum. | Familier med lav inntekt. 22 % er utlendinger. |
| Beeckerwerth | Rolig område, selv i sentrum. 3 barnehager, barneskole, lavprisbutikker, marked, diskotek, idrettsplass. Gode transportforbindelser, det er trafikkork, til sentrum - 30 minutter. | Ensomme mennesker. 13 % er utlendinger. |
| Bruckhausen | Området ligger mellom de enorme og synlige bygningene til stålverket. Et vanskeligstilt sosialt område med høy kriminalitet. Bygningene er i dårlig forfatning, arbeidsledigheten er over 30 %, husleiene er lave. | Mer enn 80 % av innbyggerne er innvandrere, andelen utlendinger i området er 60 %. |
| Laar | Lite idyllisk område ved Rhinen. Flere rader med bolighus, leilighetsbygg. Institutt for anvendt materialteknologi ved Universitetet i Duisburg-Essen. Flere barnehager, barne- og ungdomsskoler, idrettssentre. Gode transportforbindelser, til sentrum - mindre enn 30 minutter. | Barnefamilier, pensjonister. Andelen utlendinger er 25 %. |
| Mittelmeiderich | Et av de sentrale områdene med vakker gammel bebyggelse kombinert med funksjonelle høyhus. 7 barnehager, 3 barneskoler, ungdomsskoler. Handlegate, apotek, butikker. | Familier med barn |
| Obermeiderich | En rekke boligmuligheter - vakre gamle eneboliger, enkle bygårder, funksjonelle høyhus. Området krysses av flere hovedveier. I nordvest - en landskapspark, i nordøst - et kjøpesenter, i vest - et stort handels- og industriområde. | Unge par |
| Untermeiderich | Området er preget av eneboliger, bygårder med og uten hage, noen ganger rekkehus. Handlegate, butikker, forhandlere, lavprisbutikker, supermarkeder, ukentlig marked, 3 barnehager, barneskoler, diskotek. Gode transportforbindelser, lav leie. | Unge par, familier med små barn. |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | ||
| Alt-Homberg | Hus med godt bevarte jugendfasader, nybygg på rådhusområdet. Butikker, supermarkeder, ukentlig marked, restauranter, puber, lavprisbutikker. Industrielle og kjemiske anlegg. Barnehager, barne- og ungdomsskoler, videregående skole. Gode transportforbindelser, det tar 30 minutter å komme til sentrum. Idrettsplasser. | Ensomme mennesker, fabrikkarbeidere. |
| Baerl | Et flott område med naturreservat og rekreasjonsområde. Hovedsakelig eneboliger, bygdebebyggelse og flere leilighetsbygg. 2 barnehager, barneskole. | Barnefamilier, pensjonister. |
| Hochheide | Funksjonelle leiligheter og bolighus blandes med eneboliger. 6 barnehager, barneskoler, supermarkeder, lavprisbutikker, ukentlig marked. | Sosialt sårbare borgere. I familiehus nær Rhinen er det barnefamilier. Sparsomme mennesker. |
| Ruhrort | Fint område å bo. Tett utvikling. Eneboliger, sjelden rekkehus. Mange cateringbedrifter, utmerkede transportforbindelser, 3 barnehager, barneskoler, videregående skoler og omfattende skoler, supermarkeder, banker, lavprisbutikker. | Barnefamilier, pensjonister. Gjennomsnittsalderen på beboerne er 44 år. |
| Rheinhausen | ||
| Bergheim | Grøntområde på landsbygda. Eneboliger, nybygg. Gode transportforbindelser, til sentrum - 15 minutter. 6 barnehager, barneskoler, butikker, legekontor, apotek, restaurant, rekreasjonsområde med grill og vannsportsanlegg. | Unge familier |
| Hochemerich | Stort område. Ukentlig marked, supermarkeder, lavprisbutikker, forhandlere. Gode transportmuligheter. Idrettsanlegg, vannområder, lynghage, scene, kafeer, minigolfbane, lekeplasser. | 25 % av utlendingene. Folk med beskjedne inntekter, ensomme mennesker. |
| Friemersheim | Landområdet er preget av gamle eneboliger, standard flermannsboliger. 6 barnehager, allmennskoler og videregående skoler, butikker, supermarkeder. | Småbarnsfamilier, pensjonister. |
| Rheinhausen-Mitte | Enkle hus, gamle bygninger sammen med funksjonelle høyhus. Handlegate, ukemarked, 4 barnehager, idrettsplasser, vannområder, hagelyng, kafé-bar, golfbane. Gode transportforbindelser, rask tilgang til sentrum og nærområder. | Ensomme mennesker. Gjennomsnittsalderen på beboerne er 47 år. |
| Rumeln-Kaldenhausen | Område på landsbygda. 5 barnehager, 3 barneskoler, en ungdomsskole, 2 videregående moderne skoler, en spesialskole for utviklingshemmede. Ukentlig marked, mange butikker, rekreasjonsområde, vannsport, sportsklubber. Til sentrum med buss 50 minutter. Den har sin egen togstasjon. | Barnefamilier, pensjonister. Gjennomsnittsalderen på beboerne er 45 år. |
| Duisburg-Mitte | ||
| Altstadt | Trendy område. Mange gamle bygg med flotte fasader og funksjonelle nybygg. Leiligheter i alle typer og størrelser. Indre havn. Ukentlige markeder, mange butikker, kjøpesentre, sentrale teater, restauranter, forhandlere, høyteknologiske kasinoer, kafeer, barer, museer. Lite grønt. | Unge par, enslige. Andelen utlendinger er 15 %. Gjennomsnittsalderen på beboerne er 44 år. |
| Dellviertel | Populært område. For det meste nybygg. Flere barnehager, barneskoler, ungdomsskoler, ungdomsskoler. Kabaretteater, kultursenter, kafeer, puber, lekeplasser. | Unge familier, barnløse unge par. |
| Duissern | Det er mange gamle bygninger, alléer og grønne gårdsrom. Byskog. Mange leiegårdsvillaer og private villaer med velstelte hager. Flere barnehager, 2 barneskoler, Universitetet i Duisburg-Essen, 2 botaniske hager, en dyrehage, et delfinarium. Gode transportforbindelser, sentrum kan nås på et par minutter, til Düsseldorf på en time. | Studenter, barnefamilier, pensjonister. Gjennomsnittsalderen på beboerne er 46 år. Folketallet synker hele tiden. |
| Hochfeld | Enkle hus og leiligheter. Mange tyrkiske kaffebarer og butikker. Ukentlig marked, mange utsalgssteder, 2 parker, diskoteker, restaurant, pub. Lave leiepriser. | Migranter, enslige, studenter, lavinntektsfamilier. Andelen utlendinger er 37 %. |
| Kaßlerfeld | Standardbygg, gamle hus og funksjonelle nybygg. Du kan kjøpe et billig hus rett ved hovedveien eller i en rolig sidegate. 3 barnehager, diskoteker, supermarkeder. Gode transportforbindelser, til sentrum - 10-15 minutter. | Unge med lave krav. Lavinntektsmennesker som ikke vil gi fra seg fordelene ved sentrum. |
| Neudorf-Nord | Et populært område nært byskogen og Tysklands største idrettspark. Mange boligalternativer. Det er et campus ved University of Duisburg-Essen. Utmerket infrastruktur, godt utbygde transportforbindelser. | Studenter, pensjonister. Gjennomsnittsalderen på beboerne er 45 år. |
| Neudorf-Süd | Grøntområde som grenser til Wedau idrettspark og urban skog. Stort sett rekkehus og godt bevart gammel bebyggelse, samt funksjonelle bygårder, nybygg og fine eneboliger. Friområde. Nærheten til sentrum. | Unge par, barnefamilier, pensjonister. |
| Neuenkamp | I nord er distriktet okkupert av en industrisone, tettstedet ligger i sør. Området er grønt nok. dominert av små private hus, eneboliger, leilighetsbygg med utsikt over landskapet. 2 barnehager, barneskole, flere butikker for hverdagsbehov, restauranter, lite innendørsbasseng. | Barnløse par, enslige, industriarbeidere. |
| Wanheimerort | Mange boligområder, motorvei, nærings- og rekreasjonsområder. Mange eneboliger med hager, bygårder. Idrettspark, skogsområde, 6 vann, stor skogkirkegård. Marked, mange butikker, supermarkeder, lavprisbutikker, 6 barnehager, 3 barneskoler, ungdomsskoler. Utmerkede transportforbindelser - du kan raskt nå sentrum, Düsseldorf og Dortmund. | Barnefamilier, unge par, pensjonister. |
| Duisburg-Süd | ||
| Bissingheim | Et populært område i et rolig skogsområde. Nærhet til sentrum og flere friområder. Barnehage, idrettspark, ukentlig marked, innsjø. Du kommer raskt til universitetet i Neudorf-Nord-området. | Studenter, familier med førskolebarn, pensjonister. |
| Buchholz | Rolig boligområde. Barnehager, grunnskoler og videregående skoler. Ukentlig marked, rekreasjonspark. En utmerket kombinasjon av natur og urban infrastruktur. | Velstående familier og par. |
| Großenbaum | Et trivelig område med overvekt av eneboliger og leiegårder med hage. Det er rekkehus og ferdighus. Innsjøer, skog for turgåing, mange butikker og kafeer. Barnehager, 2 barneskoler, en omfattende skole, University of Applied Sciences Nordrhein-Westfalen. Gode transportforbindelser, til sentrum - 10 minutter. | Studenter, barnefamilier, unge par. |
| Huckingen | Et populært sted å bo på grunn av sine mange grønne områder, utviklet infrastruktur og utmerkede transportforbindelser. Det er nye utbyggingsområder med en- og to-leilighetsbygg. Utviklingssenteret Infineon Technologies AG ligger her, og det forventes etablering av nye høyteknologiske selskaper. kjøpesenter, St. Anna, 3 barnehager, barneskole, italiensk gourmetrestaurant, hotell, golfbane, mange utendørsaktiviteter. | Barnefamilier, gründere, teknologisenteransatte, pensjonister. Gjennomsnittsalderen på beboerne er 45 år. |
| Hüttenheim | Området grenser i vest av Rhinen og industrianlegg. Kristne kirker er omgjort til et kjøpesenter og et aldershjem, det er 2 muslimske moskeer og en til skal bygges. Enkle hus dominerer. Husleien er lav. 3 barnehager, butikker er nok. Transportforbindelser er akseptable, til sentrum 30 minutter. | Folk på et budsjett som ikke har noe imot å bo med utlendinger. 28 % er utlendinger. |
| Mündelheim (inkluderer Ehingen, Rheinheim, Serm og Holtum) | Stille og fredelig område av landsbytypen. Mange gamle og nye familiehus omgitt av jorder og enger. Gode transportforbindelser til Düsseldorf flyplass - 15 minutter. Barneskole, 2 barnehager. Gode muligheter for friluftsliv. | Familier med førskolebarn, pensjonister. |
| Rahm | I øst er området delt av en stor skogsone. Det er en utviklingssone. 3 barnehager, barneskole, rikelig med butikker og grøntarealer. Praktisk å komme til Düsseldorf. Lav leie og samtidig nærhet til sentrum. | Pensjonister, ansatte i lavinntektsbedrifter. 5 % av utlendingene. Gjennomsnittsalderen på beboerne er 45 år. |
| Ungelsheim | Stort sett rolig og grønt område, like langt fra sentrum, Düsseldorf og Krefeld. Det er få eneboliger og leilighetsbygg, for det meste rekkehus. I nærheten er det et rekreasjonsområde, det er mange butikker. | Pensjonister. Gjennomsnittsalderen på beboerne er 50 år. |
| Wanheim-Angerhausen | Området har grøntarealer, men er omkranset av industrianlegg. Funksjonelle bygårder, eneboliger, boligkomplekser. 5 barnehager, skoler for barn i alle aldre. Ukentlig marked, butikker, lavprisbutikker. Lekeplasser, rekreasjonsområde, Rhinbanken. | Barnefamilier, ensomme mennesker. |
| Wedau | "Garden City" - området ligger på 6 innsjøer og andre rekreasjonsområder og ligger samtidig nært sentrum. Livskvaliteten er høy. Rekkehus, prefabrikkerte boligfelt, leiegårder og eneboliger, landsbyvillaer med store hager. Idrettspark, flere kano- og robassenger, skog, rekreasjonsområde. 2 barnehager, barneskole, utmerket infrastruktur, gode transportforbindelser. | Barnefamilier, pensjonister. Gjennomsnittsalderen på beboerne er 48 år. |
Funksjoner av næringseiendom
Faktisk, hvis en investor bestemmer seg for å kjøpe eiendom i Duisburg, er det tilrådelig å fokusere på boligeiendommer. Når det er et ønske om å investere i næringsbygg, er det bedre å fokusere på områder av byen der infrastrukturen ikke er for utviklet, spesielt i nord. Men uansett hvilket område du bestemmer deg for å åpne en institusjon som en restaurant eller en kafé, bør du ta hensyn til det faktum at Duisburg er en multinasjonal by, og mange muslimer bor her. Det vil være mye flere besøkende hvis du tenker over halal-menyen og den orientalske atmosfæren i catering.
Turister kommer til Duisburg for å besøke den største havnen, museer, en dyrehage og for å besøke lokale festivaler. Det er hoteller i byen, og det er ingen mangel på plasser, så åpningen av et hotell eller hostel vil neppe møte investorens forventninger.
Som allerede nevnt, er befolkningen i Duisburg aldrende: unge par flytter sjelden hit for å bo. Ifølge statistikken har byen 138,3 praktiserende leger per 100 000 innbyggere, mens det tyske gjennomsnittet er 230. Det tyder på at det snart vil bli mangel på spesialister for eldre. Investoren kunne investere i åpning av ny klinikk, sykehjem, pensjonater.
Til slutt vil den garanterte etterspørselen nytes av tjenestene til studentherberger, lavpriskafeer, underholdningsfasiliteter for unge mennesker og kaffebarer. Men forutsatt at slike virksomheter er lokalisert i umiddelbar nærhet til universiteter.
Gjennomsnittlig kostnad for bolig- og næringseiendom i byen
På eiendomsmarkedet i Duisburg refererer det overveldende antallet boligtilbud til leiligheter og hus i lavprissegmentet. Det er svært få luksusvillaer og eksklusive leiligheter i byen; mer eller mindre komfortable og bemerkelsesverdige hus ligger nær Rhinen og nær noen rekreasjonsområder i områder som ikke har industrisoner. Men det er også mange ene- eller tomannsboliger til salgs, for det meste sør i byen og på venstre bredd av Rhinen.
Leiligheter med ganske attraktive beliggenheter er også inkludert i tilbudet. For eksempel, i Rumeln-Kaldenhausen vil en romslig 90 m2 treroms loftsleilighet koste rundt 200 000 euro inkludert balkong.
I det populære boligområdet Baerl, nord i Duisburg, er slike eiendommer ikke uvanlige. Her er markedet stort og diversifisert når det gjelder variasjonen av eiendomstyper. Enten det er de øvre eller nedre etasjene, hagen, balkongen - i Baerl-utbyggingsområdene vil selv de mest krevende kjøpere finne det de leter etter. Samtidig holdes prisene i området fra 170 000 til 400 000 euro, avhengig av boligens område og noen av dens funksjoner.
Men de nye byggene ligger allerede bedre til. For treromsleiligheter i første etasje med et areal på 100 m2 er prisene satt til 260 000 euro og hagen er inkludert i prisen.
Et stykke øst, i Buchholz, er tilbudet mer beskjedent: en treromsleilighet på 70 m2 er til salgs til en pris av 60.000 euro, selv om de ligger attraktive beliggenheter.
| Distrikt | Eiendomsetterspørselsdynamikk (%) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | -1.9 |
| Alt-Walsum | -3.3 |
| Fahrn | 4.2 |
| Overbruch | 3.7 |
| Vierlinden | -2 |
| Wehofen | -6.8 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 8.5 |
| Marxloh | 0 |
| Neumühl | 6.3 |
| Obermarxloh | 0 |
| Röttgersbach | -2 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 0 |
| Beeckerwerth | 0 |
| Bruckhausen | 0 |
| Laar | -3.9 |
| Mittelmeiderich | -1.9 |
| Obermeiderich | 6.5 |
| Untermeiderich | 2 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 0 |
| Baerl | -6.8 |
| Hochheide | 6 |
| Ruhrort | 0 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 3.7 |
| Hochemerich | 0 |
| Friemersheim | 0 |
| Rheinhausen-Mitte | 1.9 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 0 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 5 |
| Dellviertel | -5.2 |
| Duissern | 0 |
| Hochfeld | 0 |
| Kaßlerfeld | -1.9 |
| Neudorf-Nord | -1.6 |
| Neudorf-Süd | 0 |
| Neuenkamp | -7.5 |
| Wanheimerort | 3.7 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 0 |
| Buchholz | 6.9 |
| Großenbaum | 1.7 |
| Huckingen | -4.9 |
| Hüttenheim | 3.8 |
| Mündelheim (inkluderer Ehingen, Rheinheim, Serm og Holtum) | 8.6 |
| Rahm | -4.5 |
| Ungelsheim | 5.3 |
| Wanheim-Angerhausen | 0 |
| Wedau | 3.3 |
Kommersiell eiendom i Duisburg kan trygt kalles rimelig, selv med tanke på tilleggskostnadene ved å betale notarius, betale skatter og meglerprovisjon. Følgende tabell hjelper deg med å bli kjent med gjeldende priser for de mest populære næringsbyggene:
| Eiendomsobjekt | Byggeår | Areal, m2) | Lønnsomhet (%) | Absolutt inntekt (EUR) | Kostnad (EUR) | Legge til. utgifter (notarius, kjøpsavgift, meglerprovisjon) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| To leiegårder | 1960 | 1.222 | 0.08 | 69.000 | 860.000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Kontorbygg | 1978 | 1.498 | 0.073 | 127.200 | 1,750,000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Portefølje av leilighetsbygg | 1960 | 1.222 | 0.075 | 80.260 | 1,070,000 | 0.015 0.065 0.06 |
| Investeringsland | - | 15.000 | - | - | 2,200,000 | 0.02 0.065 0.071 |
Priser for leiligheter i ulike størrelser
Her er 2 tabeller - den første vil hjelpe deg med å få en ide om den gjennomsnittlige kostnaden for en kvadratmeter leilighetsareal i Duisburg, forbundsstaten Nordrhein-Westfalen og i Tyskland som helhet, og informasjonen fra den andre tabellen vil hjelpe deg å forstå dynamikken i kostnadene for leiligheter for perioden 2021 til 2021:
Følgende tabell inneholder data om til hvilken pris du kan kjøpe en leilighet i Duisburg, avhengig av hvilket område av byen som vil bli valgt:
Priser for individuelle boligbygg av ulike størrelser
Følgende 2 tabeller vil hjelpe deg med å vurdere utsiktene for å kjøpe et individuelt bolighus i Duisburg: informasjonen fra den første tabellen vil fortelle deg om gjennomsnittlig pris på hus i Duisburg, Nordrhein-Westfalen og Tyskland fra og med 2021, og informasjonen fra den andre tabellen vil bidra til å danne en idé om endringen i penger til private bygninger fra 2021 til 2021:
Gjeldende gjennomsnittspriser for en kvadratmeter av arealet til et privat hus i visse distrikter i Duisburg reflekteres i tabellen nedenfor:
Følgende tabell viser gjennomsnittlige markedspriser for eneboliger i Duisburg etter bydel:
| Distrikt | Boligpriser (euro) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 225.000 |
| Alt-Walsum | 265.000 |
| Fahrn | 149.000 |
| Overbruch | 197.000 |
| Vierlinden | 167.000 |
| Wehofen | 108.000 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 189.000 |
| Marxloh | 252.000 |
| Neumühl | 193.000 |
| Obermarxloh | 178.000 |
| Röttgersbach | 258.000 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 136.000 |
| Beeckerwerth | 126.000 |
| Bruckhausen | 125.000 |
| Laar | 141.000 |
| Mittelmeiderich | 180.000 |
| Obermeiderich | 211.000 |
| Untermeiderich | 207.000 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 195.000 |
| Baerl | 338.000 |
| Hochheide | 223.000 |
| Ruhrort | 206.000 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 266.000 |
| Hochemerich | 208.000 |
| Friemersheim | 199.000 |
| Rheinhausen-Mitte | 113.000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 292.000 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 293.000 |
| Dellviertel | 314.000 |
| Duissern | 374.000 |
| Hochfeld | 228.000 |
| Neudorf-Nord | 360.000 |
| Neudorf-Süd | 325.000 |
| Neuenkamp | 193.000 |
| Wanheimerort | 187.000 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 297.000 |
| Buchholz | 282.000 |
| Großenbaum | 441.000 |
| Huckingen | 530.000 |
| Hüttenheim | 242.000 |
| Mündelheim | 295.000 |
| (inkluderer Ehingen, Rheinheim, Serm og Holtum) | |
| Rahm | 430.000 |
| Ungelsheim | 306.000 |
| Wanheim-Angerhausen | 267.000 |
| Wedau | 256.000 |
Nedenfor er gjeldende priser for 1 m2 borettslagsareal i distriktene i Duisburg, der de for tiden selges:
| Distrikt | Borettslagspriser (EUR / m2) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 1000 |
| Alt-Walsum | 1.450 |
| Fahrn | 800 |
| Overbruch | 1.200 |
| Vierlinden | 1000 |
| Wehofen | 1.400 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 700 |
| Marxloh | 650 |
| Neumühl | 950 |
| Obermarxloh | 700 |
| Röttgersbach | 1.15 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 600 |
| Bruckhausen | 450 |
| Laar | 650 |
| Mittelmeiderich | 800 |
| Obermeiderich | 700 |
| Untermeiderich | 700 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 1000 |
| Baerl | 1.900 |
| Hochheide | 850 |
| Ruhrort | 1.200 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 1.100 |
| Hochemerich | 650 |
| Friemersheim | 1000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 1.600 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 1.300 |
| Dellviertel | 1.100 |
| Duissern | 1.500 |
| Hochfeld | 550 |
| Kaßlerfeld | 850 |
| Neudorf-Nord | 1.300 |
| Neudorf-Süd | 1.200 |
| Neuenkamp | 1000 |
| Wanheimerort | 800 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 950 |
| Buchholz | 1.200 |
| Großenbaum | 1.500 |
| Huckingen | 1.300 |
| Hüttenheim | 800 |
| Mündelheim (inkluderer Ehingen, Rheinheim, Serm og Holtum) | 1.150 |
| Rahm | 1.900 |
| Wanheim-Angerhausen | 1.050 |
| Wedau | 1.050 |
Leiepriser for bolig- og næringseiendom etter bydel
Høy arbeidsledighet, en aldrende befolkning, en krympende befolkning, en stor andel sosiale boliger for lavinntektsfamilier og migranter – disse forholdene påvirket ikke det lokale eiendomsmarkedet på beste måte. Leieprisene har vært nedadgående i lang tid, og i dag kan du leie en leilighet ganske billig selv på attraktive steder i Duisburg.
Det vil være ulønnsomt å leie bolig for senere fremleie: det er nok tilbud på markedet, myndighetene kvitter seg til og med med tomme leilighetsbygg.
Når det gjelder leie av næringseiendom, kan også utleieprisene beskrives som beskjedne. Men å prøve å tjene penger på fremleie er ikke verdt det - mange etablissementer er stengt på grunn av mangel på besøkende for å nå nivået av selvforsyning. Enkelt sagt kan gründere enkelt finne passende lokaler uten å betale for mye til eieren.
Gjeldende leiepriser for enkelte typer næringseiendom er vist i tabellen nedenfor:
| Forretningseiendom | Areal, m2) | Kostnad for 1 m 2 (euro) | Totalkostnad (EUR) |
|---|---|---|---|
| Kontorbygg | 3.104 | 10,00 | 31.040 |
| Kontorplass | 184 | 11.96 | 2.200 |
| Logistikklager | 6.684 | 4.70 | 31.415 |
| Butikklokale i byggets 1. etasje | 160 | 4.50 | 720 |
| Kafé med bord på gaten | 300 | 8.34 | 2.500 |
| Bar | 140 | 5.72 | 800 |
| En restaurant | 595 | 2.11 | 1.250 |
| Mini Hotel | 300 | 5,00 | 1.500 |
| Land (kommunikasjon) | 1.100 | 6,00 | 6.600 |
| Vinlager med eksakt salg | 240 | 4.38 | 1.050 |
Priser for leie av leiligheter i ulike størrelser
Etterspørselen etter leid bolig i Duisburg er sammenlignbar med gjennomsnittet for Forbundsrepublikken Tyskland - fra datoen for publisering av kunngjøringen om leie av en leilighet til signering av en kontrakt med en leietaker, tar det i gjennomsnitt 14 dager her. Til sammenligning, i Berlin søkes de som ønsker å leie en leilighet etter 10 dager, og i Freiburg - om 6 dager.
Innbyggere i Duisburg bruker i gjennomsnitt 14,1 % av sin månedlige inntekt på å leie en leilighet, hvis vi ikke tar hensyn til kostnadene for strømregninger og andre kostnader ved å vedlikeholde en bolig. For å betale for tjenester for fjerning av husholdningsavfall, varmt og kaldt vann, klimaanlegg, oppvarming og elektrisitet, setter innbyggerne i tillegg av rundt 170 euro per måned.
Vær oppmerksom på tabellene nedenfor. Den første inneholder informasjon om gjennomsnittlig leieverdi av leiligheter i Duisburg (til sammenligning indikerte vi også gjennomsnittsprisene for delstaten Nordrhein-Westfalen og Tyskland), og den andre tabellen gjenspeiler informasjon om endringen i leiekostnadene leiligheter for 2011-2017:
Tabellen nedenfor gir informasjon om gjennomsnittskostnaden for å leie leiligheter i noen områder av Duisburg:
Leiepriser for privat hus
De gjennomsnittlige leieprisene for private boligbygg på 100 m2, 150 m2 og 200 m2 i Duisburg, Nordrhein-Westfalen og Forbundsrepublikken Tyskland er vist i den første tabellen som du ser nedenfor. Og den andre tabellen gjenspeiler dynamikken i husleieprisene for 2011-2017:
Konklusjon
Duisburg har i dag et stort tilbud av eneboliger. Høye arbeidsledighetstall har drevet eiendomsverdiene ned i lavere prissegmenter i mange år. Nåværende tilgjengelige boliger i mange områder, spesielt nord for havnen, skal snart rives og moderniseres – nye parkeringsplasser skal utstyres, en lovende virksomhet planlegges, myndighetene melder også om utbedring av offentlige rom.
I den sørlige delen av Duisburg, i Reinhausen, er bystrukturen mer som en landsby. moderne eneboliger er spredt utover, men kontrasterende rekkehusbebyggelse fra etterkrigstiden vokser frem her og der med behov for oppussing.
Og helt nord i byen, i Baerle og Walsum, finnes en lignende bystruktur nær rekreasjonsområder og offentlige steder.
Generelt er det en trend i retning av en nedgang i antall store boligområder i Duisburg, noe som bør bidra til økt levestandard, først og fremst på grunn av aktiv grønnlegging av gatene og en godt utbygd infrastruktur.
Potensielle kjøpere bør vurdere eiendomsalternativer som har et langsiktig perspektiv og nøye vurdere området – en forståelse av hvilken beliggenhet og hvilke eiendommer som fortsatt vil fungere godt og gi et godt liv for leietakere.
Så, i løpet av analysen av investeringsattraktiviteten til bolig- og næringseiendommer i Duisburg, ble følgende negative faktorer funnet:
- Den stadig synkende befolkningen i byen. Gjennomsnittsalderen for innbyggere i Duisburg er 40-45 år, og i noen områder - 50 år.
- Underutviklet infrastruktur i visse områder av byen.
- Lav levestandard for lokalbefolkningen.
- Ekstremt høy arbeidsledighet.
- Lav betalingsevne i befolkningen.
- Et lite antall grønne områder, bortskjemt med industriobjekter synlig fra overalt.
De positive punktene i favør av å kjøpe en eiendom i Duisburg er:
- Myndighetenes konstante arbeid for å forbedre livskvaliteten til befolkningen, aktiv bygging av utviklingssoner, grønnere gater, bygging av lydskillevegger mellom fabrikker og boligkomplekser, og en økning i antall parkeringsplasser og rekreasjonsområder.
- Tilstedeværelsen av et universitet, klinikk.
- Utviklede transportforbindelser, nærhet til Düsseldorf.
- Tilstedeværelsen av mange operative industribedrifter, serviceselskaper, fabrikker, høyteknologiske industrier. Byens økonomi kan kalles stabil takket være den lokale elven og havnen.
- Lave leiepriser, lave kostnader for leiligheter og hus - gjeldende eiendomspriser i Duisburg lar nybegynnere med liten kapital kjøpe objekter.
La oss også huske de viktigste indikatorene som bør styres av når vi vurderer byens eiendomsmarked:
| Gjennomsnittlig leiepris | 5,30 euro / m2 |
| Gjennomsnittlig boligverdi | 243.000 euro |
| Gjennomsnittlig kostnad for et sameie | 1050 euro / m2 |
| Gjennomsnittlig kostnad på 1 m2 leilighetsareal (30 m2) | 1389 euro |
| Dynamikk av eiendomspriser sammenlignet med året før (2017) | 0.019 |
