I Spania skjer det en gradvis utvikling av utleievirksomheten. Dette tilrettelegges ikke bare av muligheten til å få oppholdstillatelse for kjøp av eiendom fra 500 tusen euro, men også for å ha en god fortjeneste på å leie ut bolig til turister, og til og med spanjolene selv. Hvis du er interessert i hvordan du kan leie ut en leilighet i Spania, bør du først og fremst sette deg inn i de juridiske aspektene og særegenhetene ved denne typen virksomhet.
Hvor lønnsomt er utleievirksomheten i Spania?
Eiendom som ligger i feriestedet, som hovedsakelig kjøpes med det formål å leie det ut til turister, er oftere etterspurt i sommerperioden (i feriesesongen er omtrent 90 % av turisteiendommen okkupert), i resten av året er hus og leiligheter nær kysten vanligvis tomme ... Likevel gir utleie av turistovernatting i feriestedet eieren en gjennomsnittlig lønnsomhet på rundt 5 % per år, så en kortsiktig utleievirksomhet organisert i kystområder kan være ganske lønnsom.
Det er like lønnsomt å leie ut fast eiendom på langsiktig basis. I storbyene er det en stadig økende etterspørsel etter utleieboliger.
Fra og med 2021 foretrekker 27 % av unge i alderen 22-29 å leie et hus i stedet for å spare penger for å kjøpe det.
I tillegg blir Spania et stadig mer populært land blant studenter som kommer hit på utvekslingsprogrammer. Spesielt observeres en stor tilstrømning av utenlandske studenter i byen Valencia.
Hva er typene leie
Leie i Spania, så vel som i andre land i verden, er av to typer: langsiktig og kortsiktig. Ved utleie av eiendom for langtidsleie inngår utleier en kontrakt med leietaker som vanligvis varer i 1 år.
Samtidig beskytter spansk lov leietaker så mye at dersom han ønsker å fornye den etter utløpet av kontrakten, i mangel av tvingende grunner for å heve kontrakten, vil utleier være forpliktet til å fornye leieavtalen til hele perioden. er fem år.
Dersom leietaker ikke ønsker å fornye leiekontrakten og har til hensikt å forlate leiligheten, må han informere eieren av eiendommen senest 30 dager før kontraktens utløp.
Langtidsleieprisene er lavere enn de kortsiktige, men fordelen med en slik utleie er at boligeieren gis en kontinuerlig stabil inntekt, i motsetning til kortsiktig.
Korttidsleie innebærer utleie av bolig for en periode fra flere dager til flere måneder, avhengig av leietakers behov.
Den korte leieperioden er mer egnet for turister, studenter og forretningsfolk på forretningsreise. Dessuten vil en korttidsleie være noe dyrere enn en langsiktig. Utleier er imidlertid tvunget til å vie mye mer tid og oppmerksomhet til eiendommen, siden regelmessig bytte av leietakere krever konstant kontakt med nye mennesker.
Forhandlinger, inn- og utreise av leietakere, organisering av husrengjøring etter hver leietaker - alt dette krever kontinuerlig deltakelse fra eieren av leiligheten i prosessen.
Faktorer som påvirker leieprisen
Følgende faktorer påvirker dannelsen av leiepriser i Spania:
- plassering;
- type bolig;
- leier.
Region
Eiendommens beliggenhet er hovedfaktoren som påvirker leieprisen. Catalonia, samt Costa Blanca og Costa Brava, regnes som de dyreste regionene i landet.
Dyrt leie er også tilgjengelig i alle større byer langt fra sjølinjen. Så kostnadene for å leie i feriestedet og store byer i Spania kan variere fra 1200 til 5000 euro per måned, avhengig av antall soverom, kvadratmeter og renovering. Samtidig, i små byer, vil månedlig leie koste fra 300 til 600 euro.
Eiendomstype
Det er også viktig hvilken type eiendom som leies ut – nærings- eller bolig, hytte eller villa, leilighet eller rom. I Torrevieja kan du for eksempel leie en treromsleilighet på 75 kvm. meter for 40 euro per dag, og et hus i samme område - for 50 euro.
Månedlig leiepris
Leieprisen bestemmes personlig av utleier. Den er dannet under hensyntagen til plasseringen, renoveringen som er utført, antall soverom, det totale arealet, tilgjengeligheten av ekstra fasiliteter, etc.
Tinglysing av konsesjon for utleie av fast eiendom
For å være kvalifisert til å leie ut bolig for korttidsleie, må du i noen regioner av landet få turistlisens. Disse regionene inkluderer Catalonia, Madrid, Andalusia, Balearene, Kanariøyene.
Det bør huskes at spansk lov ikke gir et slikt konsept som "turistovernatting". Derfor er dette spørsmålet regulert ulikt i hver region. Fremgangsmåten for å få lisens er likevel den samme overalt.
Eiendomseier må kontakte rådhuset/regionadministrasjonen og fremlegge bevis på egnetheten til sin eiendom for utleie. En "Ansvarserklæring" vil kreves fra dokumentene. Dette er et papir som bekrefter at boligtilstanden er i samsvar med alle obligatoriske krav.
Gjenstanden føres deretter inn i registeret, og eieren får utstedt et tinglysingsbevis med identifikasjonsnummer.
Kostnaden for å få en slik lisens er forskjellig i alle regioner. I gjennomsnitt varierer prisen fra 170 til 500 euro.
Lisensen er utstedt for fast eiendom, ikke for en person, så det bør huskes at når en gjenstand selges, går den over til en ny eier (hvis dens gyldighetsperiode på det tidspunktet ikke har utløpt).
Et annet viktig poeng: eieren må inkludere det utstedte registreringsnummeret og kategorien av fast eiendom i hver utleiekunngjøring, inkludert på Internett.
Inngåelse av leieavtale
Utleieregler er underlagt spansk lov (lov om byutleie nr. 29/1994 av 24. november 1994). I henhold til dette dokumentet oppfordres leilighetseier og leietaker til å inngå en skriftlig leieavtale.
Formen for å utarbeide en kontrakt kan være vilkårlig, men følgende bestemmelser må gjenspeiles i den:
- personlige identifikasjonsdata til utleier og leietaker;
- betalingsbetingelser (beløpet på den månedlige leieprisen; om utleier har rett til å øke leieprisen; hvem av partene betaler for verktøy og andre tilleggstjenester, for eksempel rengjøring av territoriet, rengjøring av bassenget osv.);
- en liste over inventar, møbler, husholdningsapparater, samt en beskrivelse av deres tilstand på leveringstidspunktet.
Transaksjonen kan formaliseres av en notarius, og informasjonen legges inn i eiendomsregisteret (Registro de Propiedad). Når det gjelder fremleie er denne typen utleieboliger kun delvis tillatt, og denne avgjørelsen må på forhånd drøftes med utleier.
Leieprisen må fastsettes etter avtale mellom partene. Ved lov har utleier rett til å øke leieprisen i løpet av kontraktsperioden i samsvar med inflasjonsindeksen (hvis denne muligheten var spesifisert i kontrakten).
Det utleier ikke har lov til er å kreve mer enn en måned i forveien (med mindre annet er angitt i leiekontrakten).
På tidspunktet for oppgjør av husleien (dette skjer vanligvis den første uken i hver måned), må eieren av leiligheten utstede en kvittering for innbetalingen til leietakeren eller en kontoutskrift dersom betalingen ble gjort ved bankoverføring.
Dersom leietaker ikke betaler husleien, har utleier rett til å kontakte politiet.Hvis gjelden etter det ikke er betalt, har eieren rett til å ta opp spørsmålet om å kaste ut den skruppelløse leietakeren.
Som i de fleste land, ved inngåelse av en leieavtale, må den potensielle leietaker betale et depositum tilsvarende den månedlige prisen. Hvis møblene og husholdningsapparater forblir i samme stand ved utsjekking som ved innsjekking, refunderes depositumet i sin helhet til leietaker.
Når utleier nekter å tilbakebetale depositumet, har leietaker rett til å kontakte politiet, og da må utleier i tillegg til depositum også betale rentene som er opparbeidet i forsinkelsesperioden.
Hvis det på slutten av kontrakten ble funnet skader i leiligheten, vil skadekostnaden bli trukket fra depositumet.
Hvis en eiendomseier ønsker å selge eiendommen sin, må han ifølge loven først tilby den til en leietaker.
Utgifter og beskatning av leieinntekter
Huseiere er pålagt å rapportere leieinntektene årlig på selvangivelsen. Utleie er underlagt følgende skatter:
- skatt på inntekt fra utleie av fast eiendom - en sats på 24% (ikke gitt for ikke-bosatte som besøker Spania på et korttidsvisum);
- individuell skatt på fast eiendom (IBI) - inntil 2% av matrikkelverdien av fast eiendom.
I gjennomsnitt viser det seg at betalingen av skatter årlig tar fra 100 til 500 euro for å leie en leilighet og fra 300 til 2000 euro for å leie en villa.
I tillegg til skatter kommer betalinger for verktøy (gass, vann, elektrisitet, telefon, internett osv.) til eiendomsutgiftene. Spørsmålet om hvem som betaler for disse tjenestene må på forhånd være avtalt mellom eier og leietaker, og også reflektert i kontrakten. Utleier er ansvarlig for oppussing og kapitalreparasjoner av boligen, og leietaker er ansvarlig for pågående reparasjoner.
Utleieselskaper
Eieren av eiendommen kan enten leie ut eiendommen sin selv, eller kontakte et spesielt forvaltningsselskap, som tar over mange organisatoriske spørsmål mot betaling.
I de fleste tilfeller tilbyr forvaltningsselskaper følgende typer tjenester:
- søke etter leietakere;
- utarbeide en leieavtale;
- vedlikehold av dokumentasjon i perioden med boliglevering;
- utarbeidelse og innlevering av selvangivelser;
- rådgivning;
- renovering av eiendom;
- vedlikehold av territoriet (rengjøring, bassengrengjøring, plenpleie, etc.);
- forsikring av tilfeller av manglende betaling av leiebetalinger.
Forvaltningsselskapets provisjon er ca. 7-15 % av leiebeløpet.
I tillegg til forvaltningsselskapet kan eieren også kontakte eiendomsmegleren. Men i dette tilfellet kan han bare gis tjenester for et spesifikt rom som leies, mens det er mer lønnsomt å bruke tjenestene til et forvaltningsselskap hvis du trenger å ta vare på hele bygningen med et stort antall rom.
Endelig
Erverv av fast eiendom i Spania fra 500 tusen euro gir utlendinger muligheten til å få oppholdstillatelse, men et innbyggerkort er langt fra den eneste fordelen med en slik investering.
Utleievirksomheten i Spania styrker sin posisjon og blir mer og mer lønnsom hvert år. Landet besøkes årlig av millioner av turister fra hele verden som i stedet for herberger og hoteller i økende grad velger daglig leilighetsutleie. Langsiktig leie er imidlertid ikke mindre lønnsomt.
Hvis du ønsker å leie ut en leilighet eller et hus i Spania, bør du nøye studere de juridiske aspektene ved utleiespørsmål både i kongeriket som helhet og i dets individuelle regioner, siden hver av dem har sine egne nyanser. For eksempel, i noen regioner, før du leier ut eiendom til korttidsleie, må du få en spesiell lisens. I tillegg bør du sette deg grundig inn i skattesatsene som legges på leieinntekter i Spania, samt andre relaterte kostnader.
