Kjøp av eiendom i Tyskland de siste årene har blitt en lønnsom investering. Priser og leiepriser for boligeiendom her øker årlig fra 2 til 6%, avhengig av den primære eller sekundære karakteren til boligmassen, føderalt land. Eiendom i Berlin er attraktivt, ikke bare fordi denne byen er den nest mest folkerike i Europa, hovedstaden i Tyskland, et stort økonomisk og finansielt senter. Berlin er en by med vitenskap og kultur, turisme, universiteter og innovative teknologier. I tillegg er det alle forutsetninger for et komfortabelt opphold.
Berlins eiendomsmarked
Eiendomsmarkedet i Berlin er preget av de samme egenskapene som i Tyskland som helhet. Så for eksempel er hovedtrekket ved tysk eiendom prisstabilitet, uten hopp oppover og nedover. Utleie av eiendom gir lavt utbytte (fra 4 til 7 % per år), men det medfører minimal risiko og gir en moderat, men stabil inntekt.
Samtidig skal man ikke glemme at Berlin er en spesiell by. Her, sammen med generelle tyske tendenser, er det nyanser som bare er iboende for ham. Disse funksjonene bør være kjent og tas i betraktning når du vurderer alternativer for å kjøpe en leilighet i Berlin.
Når du vurderer eiendomsmarkedet i den tyske hovedstaden, bør du først og fremst fokusere på prisene. Det skal bemerkes med en gang at dette er en av de mest attraktive faktorene.
En enkel sammenligning av eiendomsprisene i Berlin med prisene i London, Paris, Roma og andre europeiske hovedsteder viser at kostnaden for én kvadratmeter bolig er halvparten av prisene her – rundt 4000 euro.
Blant de største byene i Tyskland er boligprisene i Berlin den sjette dyreste, bak München, Frankfurt am Main, Hamburg, Stuttgart og Düsseldorf.
Dette faktum, selv tatt i betraktning at eiendomsprisene i Berlin i 2021 steg med gjennomsnittlig 9,6 % (dette er det høyeste i Tyskland), viser at det er en viss margin for den videre utviklingen av eiendomsmarkedet. Etterslepet i prisene vil vedvare en stund – i hvert fall de neste to årene, noe som åpner for muligheter for lønnsomme investeringer.
Berlin tilbyr et valg: eiendom fra en utvikler, sekundær bolig, leiligheter og hus for enhver smak og økonomisk evne. Minimumsprisene starter på 800 euro. I elitehus i de sentrale distriktene i byen og nye bygninger - fra 3000 til 7000 euro per kvadratmeter.
Et annet trekk ved eiendomsmarkedet i Berlin er de store forskjellene i kvaliteten på boliger og prisene på den i de tidligere sektorene i Vest- og Øst-Berlin.
Øst-Berlin, som bærer preg av DDRs sosialistiske arv, tilbyr eiendommer til lavere priser enn i den vestlige delen av byen. Du kan fortsatt kjøpe billige boliger her (fra 800 til 1500 euro per kvadratmeter), men det bør tas i betraktning at kvaliteten og bekvemmeligheten vil være mye dårligere enn leiligheter i Vest-Berlin.
Prispolitikken påvirkes også av området eiendommen ligger i (det er prestisjefylte og ikke så prestisjefylte), og graden av tilgjengelighet til urban transportinfrastruktur. For eksempel utvikler eiendomsmarkedet seg mest aktivt i området rundt ringen til bytoget i Berlin (Ring Bahn).
Et slående trekk ved eiendomsmarkedet i Berlin er tilstedeværelsen av et stort antall boliger, som ble bygget i Kaisers tid. Etterspørselen etter slike hus er stor: til tross for deres alder, ligger de i de sentrale distriktene i byen, restaurert, all kommunikasjon i dem er erstattet med moderne.
Leiligheter i slike hus har tykke vegger, høye tak, er komfortable å leve, og kostnadene for sekundær bolig her kan nå 2000 til 3000 euro per kvadratmeter.
En annen forskjell i Berlin er at det er en konstant befolkningsvekst, spesielt i distriktene Pankow og Lichtenberg, men kjøpekraften er dårligere enn andre megabyer i Tyskland.
85 % av berlinerne bor i leid bolig. De siste årene har det vært en tendens til å redusere den delen av boligmassen som tidligere var leid ut. Vi snakker om tusenvis av leiligheter: investorer, kjøper ut billigere boliger, investerer i den, konverterer den til luksusleiligheter og selger den til velstående utlendinger.
Dette, samt økningen i leieprisene (2021 - 11,6 euro, 2021 - 12 euro, 2021 - 12,3 euro per kvadratmeter), får berlinerne til å se etter rimeligere boliger i utkanten av byen og sende protester til byadministrasjonen .
For å redusere mangelen på boliger, spesielt økonomiklasse, i Berlin, er det nødvendig å ta i bruk ti tusen leiligheter årlig; i 2021 ble det gitt byggetillatelser for kun 4.420 objekter.
En av grunnene til at det ikke er mulig å bygge mer, er mangelen på tomter. Dette førte også til en økning i tomteprisene. Så i 2021 var gjennomsnittsprisen for en tomt på 480 euro per kvadratmeter, i 2021 steg den til 650 euro.
Interessant fakta. Berlin har ikke et eneste senter, noe som er vanlig for de fleste hovedsteder i verden. Etter slutten av andre verdenskrig og delingen av Berlin i to soner, hadde hver av dem sitt eget senter. I øst ble den gamle bydelen Berlin-Mitte sentrum, i vest - forstaden Charlottenburg. I dag dannes et nytt sentrum av Berlin - i området ved Potsdamer Platz.
Hovedaktørene i eiendomsmarkedet i Berlin er:
- tyske firmaer som investerer i eiendom;
- tyske statsborgere som ønsker å beholde sparepengene sine og motta en form for stabil inntekt;
- utenlandske investorer; borgere i den russiske føderasjonen utgjør 5% av dem.
Tyske banker gir villig lån til både tyske statsborgere og utlendinger: Boliglånsrentene er blant de laveste i Europa - fra 0,8 til 2 % for tyske statsborgere og 3-5 % - for utenlandske statsborgere.
Administrative divisjoner i Berlin
Berlin er lik i status som en føderal stat, den dekker et område på 893 kvm. km. Den administrative-territoriale strukturen til byen inkluderer 12 distrikter (Bezirk), som igjen er delt inn i 95 distrikter (Ortsteile).
Gjennomsnittlige eiendomspriser i Berlin (2021)
| Administrativt distrikt | Distrikt | Kjøp leiligheter, euro / m² | Leie leiligheter, euro / m² |
|---|---|---|---|
| Mitte | Mitte | 6757 | 15,75 |
| Charlottenburg Wilmersdorf | Charlottenburg | 4474 | 12,71 |
| Steglitz-Zehlendorf | Wilmersdorf Grunewald Dahlem Zehlendorf Steglitz | 5207 6033 4565 5188 3596 | 12,41 13,90 12,65 10,56 10,68 |
| Pankov | Prenzlauer Berg Pankov | 5006 4146 | 13,13 10,39 |
| Friedrichshain Kreuzberg | Friedrichshain Kreuzberg | 4215 4418 | 13,86 12,59 |
| Lichtenberg | Lichtenberg | 4015 | 10,29 |
| Tempelhof-Schöneberg | Tempelhof Schöneberg | 3990 4795 | 10,22 12,11 |
| Treptow-Köpen | Köpenick | 3845 | 8,92-11,34 |
| Reinickendorf | Tegel | 3344 | 10,33 |
| Marzahn-Hellersdorf | Marzahn | 3316 | 8,01 |
| Spandau | Spandau | 2744 | 8,60 |
| Neukölln | Neukölln | 3558 | 11,25 |
Mitte - "Hjertet av Berlin"
Mitte-distriktet ligger i sentrum av Berlin på begge bredder av Spree. Det er samtidig sentrum for byens kulturelle, forretningsmessige, politiske og turistiske liv. Under andre verdenskrig ble distriktet nesten fullstendig ødelagt, gjenoppbyggingen ble fullført på 1990-tallet: Friedrichstrasse, Hack Palaces, Reich Chancecelly, Alexanderplatz.
Området er fullt av severdigheter (Brandenburger Tor, Galeries Lafayette, Museumsinsel og andre), restauranter, kabareter, konsertsaler. Her ligger også regjeringskontorer.
Eiendomsprisene i området er de høyeste i Berlin; eiendommen til den sekundære boligmassen er spesielt dyr her. Størrelsen på prisene varierer avhengig av området og varierer i gjennomsnitt fra 4800 til 8500 euro per kvm. Ettromsleilighet (38 kvm) kan koste fra 200 til 300 tusen euro.
Å leie et boareal vil koste fra 14-29 euro per kvadratmeter per måned og mer. Så kostnadene for å leie en ny ettromsleilighet unntatt verktøy (18 kvm.m) i sentrum kan nå 522 euro per måned, et nytt rekkehus (100 kvm.) - 1850 euro.
Friedrichshain-Kreuzberg
Siden midten av 1960-tallet. Kreuzberg-distriktet (Friedrichshain-Kreuzberg) har blitt hovedstaden for ungdoms subkulturelle bevegelser (hippier, skinheads, punkere, etc.). Siden den gang har mange unge og studenter bodd her. I 2001 ble den østlige regionen Friedrichshain annektert til distriktet.
I dag har den den høyeste befolkningstettheten i Berlin - tre ganger byens gjennomsnitt. Det er her de fleste nattklubbene, barene og bare spisestedene, vandrerhjemmene er konsentrert.
70 % av alle nye bygninger (mer enn 4000 leiligheter) i distriktet skal bygges i Friedrichshain. Kostnaden for en leilighet i nye bygninger er fra 3 til 6 tusen euro per kvm, i annenhåndsmarkedet - fra 2500 til 6500 euro. Så en 2-roms leilighet (55,5 kvm) bygget i 1920 koster 292 tusen euro. Leien er fra 12 til 14 euro per kvm per måned.
Pankow - stedet der Berlin-bohemene bor
Pankow (Pankow) rangerer nummer to blant distriktene i Berlin når det gjelder areal og den første når det gjelder befolkning - 400 tusen innbyggere, for det meste velstående borgere i Tyskland, etniske tyskere. Distriktet utmerker seg med et stort antall torg, parker, dammer og en god økologisk situasjon. Tidligere bodde lederne av DDR i dette området. De fleste bygningene ble bygget i første halvdel av det tjuende århundre, inkludert mer enn 300 kulturminner.
Eiendoms- og leieprisene er høye, spesielt i Prenzlauer Berg-området: i nye bygninger - fra 3 til 6 tusen euro per kvadratmeter, i gamle hus - fra 2500 til 4500. Området har potensialet til ledige tomter for bygging. Leieprisen varierer fra 10 til 13,30 euro per kvm. I Pankow-distriktet vil en ettromsleilighet (36 kvm) koste 374 euro per måned, i Prenzlauer-Berg vil samme leilighet koste 482 euro.
Charlottenburg-Wilmersdorf - elitesenter
Charlottenburg-Wilmersdorf - et av de mest fasjonable områdene, rangerer på fjerde plass når det gjelder befolkning. Mange butikker, restauranter, hoteller, kontorbygg er konsentrert her. I distriktet er det Charlottenburg Palace, Olympiastadion, Berlin Opera.
Det mest prestisjefylte området er Grunewald. Elitehus ligger ved bredden av innsjøene Wannsee og Nicholassee, i skogen. Arealet av leiligheter overstiger gjennomsnittet for byen.
Bygningen er tett. Nybygg utføres kun i premiumsegmentet.
Eiendomsprisene er blant de høyeste i Berlin: for nye leiligheter starter de på 5000 euro per kvm. Prisen på en beskjeden toroms villa med svømmebasseng bygget i 2021 (46 kvm) i Wilmersdorf-området er 3544 euro per kvm, i Grunewald - fra 6040 euro og mer.
Sekundær boligmasse - fra 4500 til 8500 euro per kvm. Leieprisene, eksklusive bruksregninger, varierer fra 12,41 til 13,90 euro per kvm.
Spandau
Spandau er den minst befolkede bydelen i Berlin med de laveste eiendomsprisene. Distriktet ligger unna transportkommunikasjon. Siden 2021 har det vært en tendens til at prisene stiger med 27 %. Så i dag selges nye leiligheter til priser fra 3000 til 6000 euro per kvadratmeter (med fem års kvalitetsgaranti).
Gamle leiligheter - fra 2500 til 4500 euro per kvm.
Å leie en ettromsleilighet (37 kvm) bygget i 1900 vil koste 86,50 euro per måned, tilsvarende en leilighet bygget i 1954 - 89 euro.
Området er kjent for sine parker og innsjøer, ideelle forhold for friluftsliv. Hvert år samles tusenvis av turister og berlinere her til julemarkedet.
Blant severdighetene inntar det tolvsidige citadellet fra 1200- og 1500-tallet en spesiell plass. og Gamlebyen. Det er også et fengsel for tidligere nazister Spandau.
Steglitz-Zehlendorf
Bydelen Steglitz-Zehlendorf ligger sørvest i byen og er en av de mest prestisjefylte. Det bugner av parker, skoger, innsjøer. Det er her villaer, herskapshus og 5-roms hus i Berlin ligger.
Lake Grosse Wsee er kjent for sine yachtregattaer og Strandbad Beach, hvor enhver berliner kan slappe av.
I Dahlem er det Free University of Berlin, den botaniske hagen, det 46 meter høye Bierpinsel-tårnet. Det er få byggeprosjekter - 9 (for 675 leiligheter). Årsaken er mangel på ledig tomt for bygging.
Nye leiligheter selges til en pris på 4500 euro per kvm, sekundær boligmasse - fra 3 tusen til 8500 per kvm.
Eiendomsprisene er høyere i Zehlendorf-området. Så, en elitevilla (470 kvm) bygget i 2001 vil koste 2 millioner 495 tusen euro, og en villa bygget i 1922 (310 kvm) - 1 million 249 tusen.
Boligleien her varierer fra 10,50 til 13 euro pr kvm.
Tempelhof-Schöneberg
Tempelhof-Schoneberg er det nest mest folkerike distriktet som ligger sør i Berlin. Dette er et typisk europeisk område: ikke langt fra sentrum kan eiendomsmarkedet tilfredsstille enhver smak: gamle bygninger, luksushus, rekkehus, skyskrapere. Følgelig er prisene for ny boligmasse 3000-6000 euro per kvm. Sekundær boligmasse er billigere: fra 2500 til 4500 euro per kvm.
Leieprisen øker årlig: fra 8,50 euro i 2021 til 12,20 euro per kvm. meter i 2021
Kulturlivet er rikt - konsertsteder, shopping- og underholdningssentre, en dyrehage, det er også mange butikker, barer, nattklubber.
Det er en stor andel studentungdom i distriktet. Nivået av sikkerhet og toleranse er bevist av det faktum at dette er den mest "homoseksuelle" bydelen i Berlin. Det er her de fleste representantene for ikke-tradisjonell seksualitet bor, som flyttet til Tyskland fra USA, Anlia, Italia og andre land.
Det mest aktivt utviklede området er Schöneberg.
Neukölln - Tyrkisk Berlin
Neukolln er Berlins mest multikulturelle bydel og har rykte på seg for å være den mest kriminalitetsrammede bydelen i byen. Omtrent en tredjedel av befolkningen er innvandrere fra Tyrkia, arabiske land, Polen, Romania. Det er også hjemsted for mange unge mennesker og studenter.
Eiendomsprisene i økonomiklasse her pleide å være blant de laveste i Berlin. Siden 2021 har situasjonen endret seg og veksten i priser og husleie for boliger oversteg 17 %, og overgikk resten av Berlins distrikter.
I dag har prisene for nye leiligheter her nådd nivået 3000–4500 euro per kvadratmeter, for gamle leiligheter - fra 2000 til 4000 euro.
Boligpriser - fra 1200 euro pr kvm. Å leie et privat 5-roms hus (130 kvm) bygget i 2021 vil koste 1650 euro per måned.
Byggingen er i gang i distriktet.
Neukölln led knapt under bombingen under andre verdenskrig, takket være at et stort antall bygninger fra slutten av 1700- og 1800-tallet har overlevd.
Treptow-Köpenick
Distrikt (Treptow-Kopenick) - det største i Berlin. Befolkningstettheten er den minste i byen. Det meste av territoriet til dette perifere distriktet er okkupert av skoger, parker (den mest kjente er Treptover), innsjøer og elver.
Et stykke fra sentrum har også positive egenskaper: frisk luft, gunstige miljøforhold. Dette gjorde distriktet til et yndet feriested for berlinerne.
Blant severdighetene kan vi nevne skulpturene Molecule Man (symbol på foreningen av Tyskland), et monument til den sovjetiske soldat-frigjøreren.
I Köpenick-området er det et barokkpalass, et rådhus, et stort antall kafeer, puber, restauranter.
Eiendomsprisene for sekundær boligmasse skiller seg ikke mye fra andre bydeler - fra 3 000 til 6 500 euro per kvm. For komfortable nye leiligheter (Köpenick) - fra 4000 til 8500 euro.
Av de perifere distriktene er det her de største nybyggene i Berlin er: 38 prosjekter for 5700 leiligheter. Leiepriser er fortsatt tilgjengelige - fra 8,92 til 11,34 euro per kvm.
Marzahn-Hellersdorf
Marzahn-Hellersdorf er ikke veldig populær blant turister, selv om det er Biesdorf Palace Park og Marzahn Park. Dette er et typisk boligområde med typiske panelhus, som ble bygget i DDR-tiden.
Distriktet kalles ofte det mest russisktalende: i tillegg til de tidligere innbyggerne i DDR som studerte russisk på skolen, bor mange innvandrere fra CIS her.
Moderniseringen av boligmassen i Marzahn begynte på 1990-tallet.Sekundær boligmasse er billigere her - fra 2.000 til 3.000 euro per kvm, nybygg er dyrere - fra 2.500 til 4.000 euro.
Leien er den rimeligste i Berlin, selv om den i 2021 økte med 10,6 %: 8,50-8,60 euro per kvadratmeter.
Å kjøpe et boligbygg (150 kvm) bygget i 1982 vil koste 295 tusen euro.
Lichtenberg - "Berlin i miniatyr"
Berlins østlige distrikt Lichtenberg (nær Alexanderplatz) er det raskest voksende området i byen. Nesten halvparten av distriktets befolkning er fra CIS-landene.
Okrug inntar en ledende plass i antall nye bygninger - det er 2 920 leiligheter per 100 tusen innbyggere (i byen som helhet - 890).
Distriktet er en liten modell av Berlin. Det er litt av hvert her: forretningsdistrikter, supermarkeder, restauranter, kafeer, puber, Friedrichsfelde Zoo, et gammelt slott, Berlin-Karlhorst War History Museum.
Prisene på overnatting er lik prisene i Marzahn-Hellersdorf. Månedlig overnatting i et treetasjes hus (154 kvm) Bygget i 2021 vil koste 1498 euro. Leien for boligeiendom i distriktet er i gjennomsnitt fra 10 til 12 euro per kvm per måned.
Reinikkendorf - piknik i havnen
Den perifere bydelen Reinickendorf ligger i den nordvestlige delen av Berlin. Det meste av distriktet er okkupert av en industrisone, skoger og innsjøer. Denne omstendigheten påvirker eiendomsprisene i distriktet, de er mindre høye sammenlignet med andre bydeler i Berlin: fra 3000 euro per kvadratmeter i nye bygninger og 2500–4500 - i den gamle boligmassen.
Byggetakten er lav: det er ikke nok ledig areal for bygging av boliger.
Av severdigheter bør Tegel-palasset og Tegel Port kultur- og underholdningssenter nevnes. Flere boligkomplekser ligger ved bredden av innsjøene og på Humboldt Island. Kostnaden for en leilighet her er i gjennomsnitt ca 3400 tusen euro per kvm, leie - opptil 10,35 euro per kvm. Det skal bemerkes at disse indikatorene har en tendens til å øke.
Kommersiell eiendom: risikoer og funksjoner
Berlin (som Tyskland generelt) tiltrekker utenlandske investorer av faktorer som:
- stabilitet og risikominimering - i flere tiår har den tyske økonomien utviklet seg uten kriser, kollaps i eiendomsprisene;
- orden og overholdelse av lover - alle mekanismer knyttet til kjøp, papirarbeid, påfølgende leasing er finjustert til automatisme, det er ingen diskriminering eller begrensninger for utenlandske investorer;
- stabil vekst i eiendomspriser (det er viktig å gripe øyeblikket før prisene har nådd toppen);
- tilgjengelighet - det er mulig å finne et objekt for investering, med et budsjett på opptil 100 tusen euro, lave renter på lån. Den gjennomsnittlige regningen for russiske investorer er 200-300 tusen euro per leilighet.
Statistikk viser at utenlandske statsborgere oftest investerer i:
- kontorer - på grunn av økningen i leie, falt lønnsomheten til 3-4% per år;
- detaljeiendom - bringer opp til 3-4% av inntekten per år, men det er en nedadgående trend i lønnsomhet;
- lagerlokaler - opptil 5-6% per år;
- bolig for senere utleie. Oppgangen i boligprisene har også ført til en økning i leieprisene, i forbindelse med at lønnsomheten varierer fra 5 til 7 % av overskuddet per år.
Dermed er den mest lønnsomme kommersielle eiendommen i Berlin i dag representert av leilighetsbygg: Jeg mener kjøp av hele huset som helhet, leiligheter i en egen etasje eller en egen inngang.
Nåværende trender i eiendomsmarkedet i Berlin indikerer en fortsatt vekst i leieprisene: en økning i migrasjonsprosesser, mangel på boliger og ledig plass for bygging og andre faktorer vil ikke bidra til deres nedgang.
Tysk boligmasse, inkludert sekundære, utmerker seg ved høye standarder og kvalitet. Langsiktige leieavtaler (5 år eller mer) tillater å forutsi inntekter fra 5 til 7 % per år.
En annen type investering, mer lønnsom, men også med større risiko, er kjøp av tomter for bygging av nye hus; med økningen i kostnadene for land, sank lønnsomheten til slike prosjekter fra 18 til 12% per år.
Det midterste alternativet er når investoren, etter å ha tatt opp et lån, etter ferdigstillelse av byggingen av boliger (spesielt små leiligheter på 20-30 kvm) ikke selger den. I dette tilfellet forblir huset hos investoren, som leier ut leilighetene. Lånet refinansieres til en lavere rente og husleien dekker alle lånebetalinger.
La oss oppsummere
Oppkjøpet av innbyggere i CIS av eiendom i Berlin, tatt i betraktning dagens markedssituasjon, er en lovende kapitalinvestering. Den økonomiske gjennomførbarheten er hevet over tvil: prisene i Berlin har ennå ikke innhentet andre europeiske hovedsteder, den tyske økonomien utvikler seg jevnt og trutt, og en politikk for å favorisere utenlandske investorer fra regjeringen og bankene er i kraft.
En bygård vil gi en stabil garantert inntekt på 5-7% per år i fravær av risiko, salg av hytter - opptil 12% med minimal risiko.
I tillegg til den økonomiske komponenten, har eierskapet til Berlin eiendom ytterligere fordeler: å bo i Berlin er komfortabelt og hyggelig, og det er lettere for en eiendomseier å få et visum for flere innreiser til Tyskland eller en oppholdstillatelse.
Eiendomsprisene i Berlin avhenger av områdenes prestisje. De mest attraktive er Mitte, Charlottenburg, Grunewald, Zelendorf. Prisnivået påvirkes av sentrumsnærheten og transportforbindelser, boligbyggingstidspunktet: høyere priser på bygg som er oppført før 1920-tallet. og etter 2021
