Hvordan kjøpe en tomt i Polen

På bakgrunn av økonomisk vekst blir land i Polen et stadig mer attraktivt investeringsinstrument. Etterspørselen etter tomter vokser hvert år, noe som tilsvarende gjenspeiles i prisene deres - den årlige vekstraten når 3-5%, justert for regionen. Blant de aktive investorene er innbyggere i Russland, Ukraina, Hviterussland og andre land som har en felles grense med Polen. For dem fastsetter lovgivningen i Republikken Polen noen nyanser ved kjøp av land, som vi foreslår å dvele mer detaljert på. La oss imidlertid starte med fordelene.

Hvorfor bør du kjøpe land i Polen

Etterspørselen etter polsk eiendom, spesielt etter tomter, har vokst betydelig på midten av 2000-tallet etter at Republikken Polen gikk inn i EU og Schengen-sonen. Landets økonomi har økt merkbart siden den gang, noe som har påvirket eiendomskostnadene betydelig: i feriestedet har prisene økt med 50-70 % de siste 10 årene, og jordbruksland i noen områder har generelt lagt til 200 % i pris . Dessuten er deres årlige prisvekst 10-15%.

Det er også interessant at representantene for CIS viser størst interesse for de polske landene. For eksempel, i 2021, kjøpte utlendinger kollektivt nesten 460 hektar land i Polen, og det meste av landet ble kjøpt opp av ukrainere, hviterussere, tyskere og russere, og viste interesse for tomter ikke bare for boliger, men også for kommersiell utvikling.

Siden 2021 har utlendinger fått flere muligheter: 01.05. 2021 utløp et moratorium på salg av jordbruksland til borgere i andre stater.

Opphevelsen av moratoriet tiltrakk seg investorer fra utenfor landet, som et resultat av at volumet av land som ble anskaffet av dem i 2021 økte til 3200 hektar.

Åpenbart øker attraktiviteten til tomter i Polen fra år til år, og tatt i betraktning den økende etterspørselen, blir land et av de mest lønnsomme investeringsinstrumentene. I tillegg fremhever investorer en rekke åpenbare fordeler ved å kjøpe land i republikken Polen, nemlig:

• lojalitet til ikke-bosatte - etter å ha oppfylt alle vilkårene fastsatt i loven, kan utlendinger fritt skaffe seg tomter i ubegrensede volum;
• relativt lave priser sammenlignet med kostnadene for tildelinger i andre europeiske land og til og med store byer i CIS;
• høy investeringsattraktivitet: den økende etterspørselen etter land øker prisen, noe som ikke bare gjør det mulig å spare de investerte midlene, men også å øke dem bare ved å øke prisen;
• muligheten til å åpne din egen virksomhet i Polen;
• muligheten for å erverve jordeiendommer til ulike formål, inkludert for jordbruk og til og med skogsmark.

Hvordan finne en tomt å kjøpe

Gitt den store etterspørselen etter polsk land, er det ikke så lett for utlendinger å finne en ledig tomt å kjøpe. For å finne et passende objekt er det viktig å bruke alle mulige kanaler, som det ikke er så mange av.

Den mest praktiske måten å finne og kjøpe land i Polen er gjennom:

• megler, privat eiendomsmegler eller lokalt eiendomsbyrå;
• utbygger - spesielt relevant ved anskaffelse av en tomt med boligbygg;
• Internettportaler, avisannonser fra eiere og mellommenn;
• auksjoner for tvangssalg av pantsatt eiendom.

Siden hver av de oppførte søkekanalene har sine egne egenskaper, foreslår vi å vurdere hver av dem mer detaljert.

Kontakt en eiendomsmegler

Selvfølgelig er den enkleste måten å kjøpe eiendom i Polen på å kontakte mellommenn: meglere og meglere. Dette er personer som kan alt om fast eiendom, metoder for å søke etter det og reglene for registrering. De fleste av dem fungerer offisielt, noe som vil beskytte en potensiell kjøper mot mulig svindel.

Slike mellommenn vil ikke bare bistå med å finne den nødvendige gjenstanden, men vil også bidra til å registrere en tomt i Polen som eiendom.

Fordelen med samarbeid med eiendomsmeglere er at de ikke bare kan tilby det maksimale av alternativer, men også krever et minimum av deltakelse i forhandlingsprosessen fra kjøperens side.

Det skal bemerkes at byråer vanligvis organiserer arbeidet sitt på territoriell basis, det vil si at de opererer innenfor et bestemt oppgjør.

Her finner du for eksempel en liste over Warszawa-byråer, og her finner du de beste meglerne i Gdańsk. Vi anbefaler at du bare bruker tjenestene til lisensierte mellommenn, hvis kontakter kan finnes på nettsiden til Federation of the Real Estate Market. Husk at de fleste byråer har en provisjon på 1,5-3 %.

Kontakter utvikleren

Når det gjelder å erverve tomt for bolig- eller næringsutvikling, er det fornuftig å kontakte utbyggere. Utviklingsselskaper selger ofte tomter som allerede er klargjort for bygging - som regel har de all nødvendig kommunikasjon og utviklet infrastruktur. I tillegg gir utbyggere alle tillatelser.

Gitt dette er det viktig å være klar over at en slik tomt vil koste betydelig mer enn en uforberedt. Vær oppmerksom på at utbygger kan selge ikke bare tomten som er klargjort for bygging, men også landet med et allerede bygget hus.

Jeg må si at tilbud på primærmarkedet er veldig attraktive inntil det kommer til kunngjøringen av kostnaden. Vanligvis koster kjøp av et nytt bygg 30-35% mer enn kjøp av tomt og selvstendig bygging av boliger. Derfor kan ikke dette søkealternativet kalles budsjett - det passer bare for de som trenger et hus uten unødvendig problemer, og de som er villige til å betale for mye.

Internett, aviser

Den kanskje mest praktiske måten å finne land å kjøpe på er å søke etter det på Internett. Brukere tilbys hundrevis av praktiske nettressurser som inneholder titusenvis av forslag med ekte bilder og steder over hele landet. Praktiske filtre lar deg sortere tilbud ikke bare etter bosetting, men også etter formål, type tomter og deres verdi.

Bare noen få klikk - og kjøperen har selgerens kontakter, som vil tillate ham å få maksimal informasjon over telefonen. De mest populære internettportalene er OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto og mange andre. Det bør huskes at slike portaler inneholder annonser ikke bare fra eiere, men også fra mellommenn.

Eiendomsannonser kan også finnes i trykte publikasjoner - aviser og annonsemagasiner. Imidlertid inneholder de hovedsakelig kunngjøringer som kun gjelder de lokalitetene hvor de er utstedt og distribuert. Derfor bør slike kilder kun brukes i tilfeller der du fysisk befinner deg i en bestemt region i Polen, der du planlegger å anskaffe land.

Tvangsauksjoner

Et annet veldig spesifikt, men samtidig veldig attraktivt alternativ for å søke etter eiendom i Republikken Polen, inkludert tomter, er deltakelse i auksjoner for tvangssalg av eiendom. Vi snakker om de arresterte tomtene, som blir konfiskert fra eierne og selges for å betale ned på sivil gjeld. Slike auksjoner gjennomføres av namsmenn.

Ved å delta på en tvangsauksjon kan du spare mye ved å kjøpe tomt 30-50 % billigere enn markedsverdi.

Informasjon om slike auksjoner finnes på nettsidene til National Council of Bailiffs. Ved å klikke på lenken vil du finne en liste over auksjoner med dato og sted for deres beholdning, samt kostnadene for land og et bilde av objektet som selges.

I fanen "Więcej" vil brukeren finne mer detaljert informasjon om objektet, stedet og betingelsene for deltakelse i auksjonen, alle nødvendige kontakter og annen informasjon.

Informasjon om auksjoner kan også finnes på nettsidene til kredittorganisasjoner. Her finner du for eksempel informasjon fra Bank Zachodni WBK. Vi snakker om salg av pantsatte tomter som sikret store lån.

Hvor mye er land i Polen

Det er umulig å entydig svare på spørsmålet om hvor mye land i Republikken Polen koster - den spesifikke prisen på en bestemt tomt avhenger av mange faktorer: formålet med tomten, dens beliggenhet, størrelsen på kommunikasjonen som ligger på den, kostnader ved registrering, ønsker fra selger. Derfor er det i denne sammenheng logisk å vurdere gjennomsnittspriser, som varierer betydelig avhengig av regionen og til og med innenfor den.

Til å begynne med, vurder gjennomsnittsprisene for byggeland.

I følge Bankier-portalen, i februar 2021, i de fleste voivodskap, økte gjennomsnittsprisen på tomter med 30 % sammenlignet med februar 2021.

Den ubestridte lederen er utvilsomt Warszawa - gjennomsnittsprisen i hovedstaden er 779 zł / m2 eller 183 euro, som er en absolutt nasjonal rekord. Sammenlignet med januar har prisen økt med nesten 180 zł!

Imidlertid hadde en slik økning en liten effekt på prisene i Mazovian Voivodeship som helhet, hvor den gjennomsnittlige kostnaden er 185 zł / m2. Tomter i Pommerns voivodskap har den andre nasjonale gjennomsnittsprisen - 163 zł / m2, mens tomter nær Østersjøen, spesielt i Gdansk, er verdsatt til 417 zł / m2.

Dyrere enn i Gdansk (bortsett fra hovedstaden), land bare i Poznan (525 zł / m2) og Krakow (450 zł / m2), men Wielkopolska (107 zł / m2) og Lesser Polen (110 zł / m2) voivodskapene er fortsatt dårligere enn kysten til gjennomsnittsprisen på byggeland.

De laveste prisene for byggeland finner du i Lubuskie-voivodskapet - i regionen når gjennomsnittsprisen knapt 49 zł / m2, mens i den største byen i Gorzow Wielkopolskie-regionen er gjennomsnittsprisen på land bare 73 zł / m2. Lignende lave landpriser er også observert i Podkarpackie og Warmia-Mazury Voivodeships - henholdsvis 62 og 61 zł / m2.

Gjennomsnittsprisen for jordbruksareal varierer også betydelig fra region til region, selv om den ikke er knyttet til næringsaktivitet og økonomisk utviklingsnivå. Og selv om logikken i prissettingen er forskjellig, er de dyreste og billigste regionene praktisk talt de samme voivodskapene.

Så ifølge informasjon publisert av Agency for Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa), i Polen på slutten av 2021, var de høyeste prisene for jordbruksland i Wielkopolskie og Kuyavian-Pomeranian Voivodeships - 58,9 tusen og 57,4 tusen zł / ha, henholdsvis. De laveste prisene på jordbruksland var i voivodskapene Pomorskie og Podkarpackie - henholdsvis 28,6 tusen og 25,1 tusen zł / ha.

Gjennomsnittsprisen i landet er 42,4 000 zł / ha, som er mer enn 2 000 zł mer enn i samme periode i fjor - det vil si at jordbruksland også vokser i verdi. Men det bør tas i betraktning at kostnadene for jordbruksland avhenger av klassen som er tildelt stedet, hvorav det bare er seks. For eksempel er gjennomsnittsprisen for tomter i I-III-klassen i Wielkopolska Voivodeship 74,2 tusen zł / ha, mens land i V-VI-klassen koster bare 42,3 tusen zł / ha.

I tillegg vil kjøper av tomten måtte pådra seg ekstra kostnader knyttet til tinglysing av eiendom i eie. Dette er notarialkostnader på 2-3% av kostnadene pluss utgifter til representanter og mellommenn - opptil 5% av kostnaden for objektet. Ikke glem skatter, som vi vil diskutere nedenfor.

Tomtekjøpstillatelse

Polsk lov krever ingen spesiell juridisk status fra utlendinger som ønsker å kjøpe eiendom - på kjøpstidspunktet er det nok bare å ha et gyldig visum for å oppholde seg lovlig i landet. I samsvar med artikkel 1 i Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (lov om erverv av fast eiendom av utlendinger), vil imidlertid borgere fra andre land trenge en spesiell tillatelse for å kjøpe land, som er administrativt utstedt av innenriksministeren på forespørsel fra kjøper.

Retten til å kjøpe fast eiendom gis forutsatt at:

• en slik avtale truer ikke statens sikkerhet, forsvar og offentlige orden i Polen;
• den utenlandske kjøperen vil bevise sin tilknytning til Polen.

Så hvis fraværet av trusler mot statens sikkerhet i Republikken Polen er ganske enkelt å bevise, på grunn av fraværet av innvendinger fra forsvarsministeren (og når det gjelder jordbruksland, fra ministeren for bygdeutvikling), da er det ikke så enkelt med forbindelsen med Polen.

Spesielt, i samsvar med paragraf 2 i artikkel 1a i loven, kan forbindelsen med Polen bevises ved:

• polsk nasjonalitet eller polske røtter;
• ekteskap med en polsk / polsk kvinne;
• tilgjengelighet av en midlertidig oppholdstillatelse (midlertidig oppholdstillatelse) eller permanent oppholdstillatelse (permanent oppholdstillatelse);
• medlemskap i ledelsesorganene til et foretak registrert i Polen;
• utføre økonomiske eller landbruksmessige aktiviteter på Republikken Polens territorium.

Uten en slik forbindelse eller faktisk flytting til Polen, er det umulig å få tillatelse til å kjøpe land, men et kjøp uten slik tillatelse, i henhold til artikkel 6 i loven, er ugyldig.

For å få et dokument må du utarbeide en søknad som, i samsvar med paragraf 3 i lovens artikkel 1a, må inneholde:

• søkerens personopplysninger;
• data om tomten (adresse, matrikkel- og registreringsnummer, område, konstruksjonsegenskaper);
• selgers personlige data;
• fastsettelse av juridiske hendelser som vil oppstå senere (salg av fast eiendom);
• formålene som den utenlandske kjøperen veiledes av når han foretar transaksjonen;
• kilder til midler som skal brukes på kjøp av eiendom.

Følgende dokumenter skal vedlegges søknaden:

• en kopi av passet, oppholdstillatelsen eller annet identitetsdokument;
• et dokument som bekrefter bånd med Polen;
• dokumenter for fast eiendom (utdrag fra matrikkelen, utdrag fra matrikkelen med angivelse av matrikkelkartet, attest for grunnbruksformålet etc.);
• en erklæring fra selger som ønsker å selge eiendommen;
• et dokument som bekrefter tilgjengeligheten av midler (sertifikat fra banken);
• dokumenter som bekrefter betaling av stempelavgift i mengden 1570 zł.

En søknad om tillatelse sendes til departementet for beslutninger og konsesjoner i innenriksdepartementet (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), lokalisert på: Warszawa, st. Rakovetskaya, 2a, eller sendt med post til adressen: Stefan Batory, 5 (indeks 02591).

Det skal bemerkes at bestemmelsene i lovens artikkel 8 sørger for betingelsene under hvilke tillatelsen ovenfor for kjøp av land ikke er nødvendig:

• hvis utlendingen har bodd i Polen for permanent opphold (permanent oppholdstillatelse, zezwolenie na pobyt stały) i mer enn 5 år;
• hvis en utlending har vært gift med en polak i mer enn 2 år fra datoen for å få permanent oppholdstillatelse;
• dersom en utlending har statsborgerskap eller driver økonomisk virksomhet i et av landene i EØS.

Hva du skal se etter når du kjøper tomt

Det er nødvendig å nærme seg valget av en tomt på alvor, ellers er det veldig lett å bli et offer for bedrag. Vi har fremhevet flere aspekter som du må være oppmerksom på når du kjøper tomt i utgangspunktet. Spesielt er disse:

• Formål med tomten. Landbruksland kalles vanligvis Ziemia eller Grunty Rolne, mens byggeland er działki budowlane. Naturligvis kan landet utelukkende brukes til det tiltenkte formålet.
• Tilstedeværelsen av kommunikasjon på nettstedet. Hvis vi snakker om land for bygging, bør du se etter en tomt med kloakk, vannforsyning og elektrisitet koblet til det - dette vil bli bevist av uttrykket i annonsen "działka uzbrojona w prąd i kanalizę" eller "grunt uzbrojony w media ".Selvleggende kommunikasjon vil ikke bare være ekstremt dyrt, men også ta mye tid.
• Plassering av nettstedet. Jo nærmere den utbygde infrastrukturen og tilgjengeligheten av offentlig transport stopper den, desto høyere er investeringsattraktiviteten. Pluss tilstedeværelsen av en lokal romlig utviklingsplan (Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), vedtatt av samfunnet, - dette vil tillate deg å finne ut om hva som vil være rundt i de kommende årene.
• Eiendomsrettslige status. Det er nødvendig å kontrollere selgerens eierskap til landet og fraværet av krav til nettstedet, noe som gjøres ved en vanlig forespørsel til avdelingen for land- og panteregistre i tingretten.
• Nettstedets egenskaper. Vi snakker spesielt om type jord, område, tilgjengelighet av grunnvann, plassering til de viktigste geografiske retningene.

Hvilke skatter må du betale når du kjøper

Stort sett er den eneste skatten som en kjøper må betale ved kjøp av tomt, en skatt på sivile transaksjoner på 2 % av transaksjonsverdien. Pluss notarius publicus og moms på notarius honorar. Pluss, hvis selgeren er en juridisk enhet og en mva-betaler, ytterligere 23% mva, som vanligvis er inkludert i prisen. Til denne listen er det verdt å legge til betaling av rettsgebyret for vedlikehold av land- og panteregisteret - 60 zł, pluss ytterligere 200 zł for å legge inn informasjon i disse registrene.

Vanlige spørsmål

Selvfølgelig er dette bare generell, men langt fra uttømmende informasjon som vi klarte å samle om anskaffelse av land i Polen. Men hvis leserne fortsatt har spørsmål, er det godt mulig at de finner svar på dem i denne delen.

Er det mulig å regne med å få oppholdstillatelse etter kjøp av tomt

Erverv av tomt, samt annen fast eiendom, uavhengig av beløp, grunnlag for erverv eller formål med grunn, medfører ikke rett til å få midlertidig eller permanent oppholdstillatelse, samt til utvide dem.

Når tillatelse til erverv av grunn kan nektes

Loven gir ikke en spesifikk liste over grunnlag for at en utlending kan nektes retten til å erverve en tomt. Den etablerte praksisen tilsier imidlertid at et slikt avslag kan følge i følgende tilfeller:

• hvis salgs- og kjøpstransaksjonen ville true Polens nasjonale sikkerhet eller den offentlige orden;
• hvis kjøperen ikke har bevist sin tilknytning til RP;
• dersom forfalskede dokumenter fremlegges, er falske opplysninger angitt mv.

Dessuten er det ingen mekanisme for å utfordre statsrådens beslutning.

Er det mulig å kjøpe tomt i grenseområdet

Ja, loven forbyr ikke utlendinger å erverve land i grenseområder. Men i samsvar med paragraf 3 i artikkel 8 i ovennevnte lov, for å inngå en slik transaksjon, vil tillatelse fra innenriksministeren definitivt være nødvendig, selv om en utlending generelt faller inn under unntaket og kunne erverve land uten tillatelse (for eksempel 5 års oppholdstillatelse eller 2 års ekteskap med polakken).

Endelig

Alle ovennevnte regler og priser er gyldige fra 2021. Gitt den raskt økende etterspørselen og prisene på land, diskuterer imidlertid representanter for den lovgivende grenen av Republikken Polen i økende grad innstrammingen av prosedyren for å erverve land av utenlandske latifundister. Det kan derfor ikke utelukkes at dagens rekkefølge snart endres. I dag er anskaffelsen av en tomt i Polen for en utenlandsk investor ikke et problem - problemet kan være mangelen på tomter til en attraktiv pris.