I løpet av de siste årene har boligprisene i Tyskland vokst med gjennomsnittlig 2-3 % årlig. Men landets marked er ikke homogent, og derfor bør man gjøre seg kjent med særegenhetene til en bestemt by der en investor planlegger å kjøpe en leilighet eller et hus. Eiendom i Oldenburg er en pålitelig investering, fordi byene i Vest-Tyskland har det største investeringspotensialet og ligger foran de østlige landene når det gjelder økonomisk utvikling: det er høy befolkningsvekst og forbrukerevneindeksen, en stor andel av leietakere og rask økning i boligprisene.
Funksjoner av Oldenburg eiendomsmarkedet
Oldenburg er hovedstaden i hertugdømmet med samme navn, som ligger ved bredden av elven Gunthe i regionen Niedersachsen, og en av de største tyske byene med høyest livskvalitet for befolkningen. Et stort antall kulturelle begivenheter holdes i sentrum av Oldenburg, og dette skyldes tilstedeværelsen av slike institusjoner som by- og statsbiblioteket, bymuseet og det berømte kultursenteret PFL. Butikker og boutiquer er stappfulle her om dagen, og barer er overfylte om kveldene.
Populariteten til Oldenburg er lettet av det faktum at 14,7% av byens areal er viet til parker, skoger, innsjøer, voller og andre steder for friluftsliv. Lokale innbyggere kaller til og med Oldenburg en bypark, og myndighetene sponser aktivitetene til fire forskningssentre som spesialiserer seg på å lage fornybare energikilder.
Den tredje største byen i Niedersachsen kan tilby ikke bare enkel integrering i samfunnet og utvidede boligfelt for innvandrere – den gir også rikelige muligheter for investorer.
Oldenburg tilbyr en lønnsom investering i et bredt utvalg av bolig- og næringseiendom: både gamle bygninger og splitter nye hus er på markedet.
Kombinasjonen av renoverte gamle bygninger og klassiske skandinaviske villaer skaper en attraktiv kontrast.
Oldenburg er en universitetsby og et kulturelt og økonomisk sentrum i hele regionen. Oldenburg-regjeringen tiltrekker seg aktivt unge forskere, høyt kvalifiserte mennesker med høy inntekt. Bosetningen oppfyller fullt ut forventningene til migrantene og tilsvarer statusen til en by med en befolkning på rundt 160 tusen mennesker.
Selv om ikke alle distrikter er like populære: elitedistrikter som Ziegelhof og Gerichtsviertel ligger i tilknytning til de mindre attraktive distriktene Nadorst og Donnerschwee. At boligprisene ikke er særlig høye her, skyldes trolig tilstedeværelsen av uferdige byggeprosjekter.
Administrativt strukturert er Oldenburg delt inn i 9 distrikter, som igjen også er delt inn i 34 historisk dannede distrikter. Byen er ganske tett befolket, og derfor er ledige tomter for bygging av individuelle bolighus mangelvare. Selv om bygninger blir restaurert overalt, har man så langt registrert utbredelsen av gamle strukturer.
De siste årene har Oldenburg mistet en betydelig del av de kompakte husene i de gamle gatene i sentrum, men byen har fortsatt mange attraksjoner.
Eiendom i Oldenburg er for det meste preget av kvartalsvis avhengighet. Samtidig kan boligområder utvides eller tradisjonelle.
Det er mange luksuriøse gamle bygninger, delvis restaurert, i sentrum av byen. Ødemarker ble bygget opp med to- og treetasjes boligkomplekser.
De som skal bo i Oldenburg etter å ha kjøpt bolig har en tendens til å få en leilighet i sentrum også fordi det er et komfortabelt område dedikert til fotgjengere, samt de fleste hotellene, butikkene, restaurantene, underholdnings- og kjøpesentrene.
Tabellen nedenfor gir informasjon om egenskapene til de populære distriktene og kommunene i Oldenburg:
| Distrikt eller kommune | Egenskaper | Attraktivitet for visse kategorier av befolkningen |
|---|---|---|
| Ohmstede (Urban Area VII) | Overnatting på landsbygda, rekreasjonsområder ved Bornhorstersjøen noen få minutters gange fra huset, mange attraktive våningshus. | Familier, pensjonister |
| Kreyenbrück (byområde IX) | Blandet boligområde, god plass til ungdom og eldre, gode transportforbindelser, sykehus i umiddelbar nærhet. | Familier |
| Osterburg (Urban Area IV) | Et livlig, viltvoksende område, et ganske stort utvalg av leiligheter. | Par, ensomme mennesker |
Langs Tirpitzstraße ligger dyre rekkehus med utsikt over vannet, mens resten av husene ligger rolig til i andre rad. Den vestlige delen av Oldenburg er dominert av klassiske, mer landlige boligområder.
Østen huser fortsatt et stort antall klassiske gårder og blandede boligområder. Prisutvalget her er følgelig også ganske bredt.
Nye komplekser bygges i Krusenbusch eller Kreyenbrück, og hele sørsiden er nå utelukkende et boligområde. I nord, spesielt i Nadorst, er det unge par og enslige som elsker byens nærhet og urbanismen i det voksende kvartalet.
Dobben og Haarenesch er dominert av villaer og større rekkehus. Disse områdene er tradisjonelt populære blant familier og eldre. På grunn av denne trenden har Oldenburg registrert en stor økning i boligkostnadene.
I vest, for eksempel i Wechloy eller Bloherfelde, råder klassiske blandede boligområder. I øst er territoriet delvis bygget opp med moderne rekkehus og gårder med behov for renovering og er etterspurt i det siste.
Familier og par foretrekker å bosette seg i sør, hvor enkle hus til en rimelig pris ligger i boliggater, sjeldnere hyttelandsbyer.
Eiendom i Oldenburg har lenge vært ansett som en trygg og sikker investering. Oldenburg overgår selv Hannover når det gjelder dynamikk og generelt prisnivå.
Årsaken til dette er den høye livskvaliteten og den stabile økonomiske situasjonen i byen og i Niedersachsen generelt. Den høye etterspørselen etter leiligheter og hus i Oldenburg reduserer raskt nivået av rimelighet for boligeiendom. Eneste unntak er nye byggeprosjekter som er under bygging.
Oldenburg reagerer på dannelsen av høy etterspørsel etter eiendom ved å utvikle store ledige tomter i de sentrale delene, hvor det også bygges boligbygg for øyeblikket. I militærdistrikter som Donnershvi fokuserer prosjektutviklere på kompakte hus, og rundt 240 nye boligutbygginger er nå i sluttfasen av bygget. På grunn av den gunstige beliggenheten nordøst i sentrum, tiltrekker lokale boligkomplekser hele familier, ektepar og enslige.
I henhold til planen for fordeling av Oldenburg-budsjettet for de kommende årene, skal en betydelig del av midlene gå til medfinansiering av byggeprosjekter. Tilsvarende tiltak er iverksatt for å forbedre rimeligheten av boliger for lavinntektsgrupper i befolkningen. Hvordan dette vil påvirke prisutviklingen er foreløpig ukjent.
Uansett har byen allerede nok areal i attraktive områder tilrettelagt for nye boligbygg, noe som gjør at den stadig økende etterspørselen etter eiendom fra migranter og investorer vil tilfredsstilles.
Tabellen nedenfor viser spesifikasjonene ved å velge et område for opphold, typisk for visse kategorier av borgere i Oldenburg:
| Ensomme mennesker | Gifte par | Familier | Studenter | Pensjonister |
|---|---|---|---|---|
| Sentrum (Zentrum) | Siegelhof | Dobben | Haarentor | Bloherfelde |
| Mange renoverte gamle bygninger, puber og barer innen gangavstand, gode kommunikasjons- og kommunikasjonstjenester. | Ofte er det små bolighus, det er praktisk å komme seg til sentrum, det er mange rekreasjonsområder. | Flere videregående skoler og University of Applied Sciences i umiddelbar nærhet, tilstedeværelsen av kulturelle og underholdningssentre, attraktive boligkomplekser. | Et ideelt sted å bo hvis du trenger rask tilgang til universitetsbygningene. Dette er stort sett mellomstore boligområder med mange leiligheter tilgjengelig for utleie. | Pittoresk boligområde, attraktive bygninger med hage, butikker, apotek. |
Oldenburg (i hvert fall for øyeblikket) er en klassisk leietakerby, og derfor er det lønnsomt for investorer å kjøpe hele boligbygg for utleie av leiligheter - av denne grunn kjøpes bygninger noen ganger utelukkende med midler fra flere investorer.
Andelen av eiendomskjøp under en sameieavtale er ca 40%, hvorav i 60% av tilfellene et hus kjøpes, og i 40% - et sameie.
For en så stor by er eiendomstilbudet i absolutte tall under gjennomsnittet. Nye byggeprosjekter gjennomføres ganske sakte. I tillegg, de siste årene har kostnadene for leiligheter og hus økt betydelig, noe som førte til en "frysing" i prisene i nær fremtid (sammenlignet med dynamikken i prisene i gjennomsnitt i Tyskland), men analytikere lover at i en noen år vil situasjonen endre seg til det bedre for investorer. ...
Gjennomsnittlige leiepriser
Hvis vi sammenligner kostnaden for å leie og vedlikeholde en leilighet i Oldenburg med gjennomsnittskostnaden for en leid leilighet i Niedersachsen og i Tyskland som helhet, vil kostnadene ved å leie en leilighet i Oldenburg være henholdsvis 14,3 % høyere og 4,5 % lavere .
Leieboliger i Oldenburg er ganske etterspurt: ifølge statistikken tar det i snitt 14 dager fra publisering av en annonse for leie av leilighet til inngåelse av avtale med en leietaker. 
Beboere bruker 16,8 % av inntekten sin til å betale for leie av boliger, dersom vi ikke tar hensyn til utgifter til verktøy og andre utgifter.
Gjennomsnittlig kjøpesum for eiendom
Overnatting i Oldenburg er rimelig. Gjennomsnittlig markedspris per kvadratmeter for en leilighet i Oldenburg er 39,4 % høyere enn gjennomsnittet for Niedersachsen og 1,9 % lavere enn landsgjennomsnittet.
I de sørlige distriktene i Oldenburg, som Bümmerstede og Kreyenbrück, koster en nybygd penthouseleilighet på 120 m2 i gjennomsnitt 270 til 300 tusen euro. Salg av leiligheter i gamle bygninger av lignende størrelse kan utføres for 180 tusen euro - prisene for slike eiendommer stiger sjelden over 240 tusen.
De dyreste leilighetene, modernisert og plassert i eksklusive områder, finner du i Haarenesch, Dobben og deres omgivelser. Gamle leilighetsbygg med et areal på 145 m2 er sjelden estimert av selgere til mindre enn 420 tusen euro, men som regel starter salgsprisen på 500 tusen.
I utvikling av boligområder starter prisene for slike leiligheter på 600 tusen euro.
Det skal bemerkes at prisene på boliger plassert i nybygg er relativt stabile, da det er få ferdigstilte prosjekter for øyeblikket.
Rekonstruerte rekkehus ligger hovedsakelig i nærheten av sentrum, mens rekkehus ligger i hyttegrender i utkanten. Bloherfelde tiltrekker seg for det meste familier, og eiendom tilbyr et stort antall private hus på 160 m2 i prisklassen fra 320 til 360 tusen euro - den endelige kostnaden vil avhenge av størrelsen på landet.
Investorer som foretrekker å investere i næringseiendom kan rådes til å kjøpe et lite hotell eller en restaurant i sentrum av Oldenburg, nærmere turiststeder. Alternativt kan du snu og kjøpe en matbutikk eller en liten kafé i de mindre populære områdene i Oldenburg, hvor lokalbefolkningen mangler tilgjengelige fasiliteter for å dekke deres daglige behov.
Følgende tabell viser eksempler på priser (relevant for 2021) for næringseiendom som ligger i territoriet til Oldenburg:
| Eiendomstype | Kostnad (EUR) | ||
|---|---|---|---|
| i midten | i utkanten | Areal, m2) | |
| En restaurant | 415 000 (Dobben) | 265 000 (Haarentor) | 200 |
| Restaurant-hotell | 310 000 (Zentrum) | 360 000 (Wechloy) | 150 |
| Hotell | 760 000 (Dobben) | 450 000 (Nadorst) | 350 |
| Detaljhandel | 120 000 (Haarenesch) | 70 000 (Blankenburg) | 50 |
| Kontorbygg | 2 218 000 (Zentrum) | 375 000 (Ofenerdiek) | 1074 |
| Industrianlegg | 1 200 000 (Zentrum) | 875 000 (Etzhorn) | 260 (+ 2916 m2 tomt) |
| Næringslokaler | 335 000 (Donnerschwee) | 245 000 (Ohmstede) | 86.72 |
Kostnadene for næringseiendom i sentrum vil koste flere ganger mer, og lønnsomheten blir høy. Men nybegynnere, som realistisk vurderer deres evner, vil være fornøyd med tilbakebetalingsraten til små utsalgssteder i utkanten av Oldenburg.
Sammenligning av eiendomsinvesteringsmarkedet til de mest lovende byene i Tyskland
Eksperter fra Postbank, en av de største bankene i Tyskland, analyserte de makro- og sosioøkonomiske indikatorene for 402 bosetninger i landet, samt utsiktene for deres utvikling frem til 2030. Målet med studien var å identifisere de mest lovende markedene i Tyskland når det gjelder langsiktige investeringer i boligeiendom.
Ifølge forskningsresultatene har Hamburg, München, Oldenburg, Stuttgart og Bonn det høyeste vekstpotensialet.
Investeringsattraktiviteten til et bestemt marked påvirkes av et sett med faktorer:
- Demografisk situasjon. Jo større befolkning, jo raskere vokser etterspørselen og boligprisene. I byene som viste seg å være ledende i henhold til resultatene av studien, økte antallet innbyggere over 3 år (fra 2021 til 2021) raskere enn gjennomsnittet i Tyskland, det vil si at veksten skyldtes nettopp særegenhetene ved byene, og ikke til situasjonen i Tyskland. I følge prognoser fra det tyske føderale statistiske kontor (Statistisches Bundesamt), fra 2021 til 2030 vil befolkningen i Oldenburg synke med 4,7 % (i de sentrale regionene).
- Arbeidsmarked. Byer med lav arbeidsledighet er mer attraktive for investorer av to grunner:
- fravær av arbeidsledighet er et tegn på en gunstig økonomisk situasjon;
- den yrkesaktive befolkningen er potensielle leietakere.
- Prisdynamikk. Attraktiviteten til eiendomsmarkedet indikeres av en stabil prisvekst på et nivå over landsgjennomsnittet - som regel er dette et resultat av høy etterspørsel. Postbank-eksperter hevder at det lokale Oldenburg-markedet vil forbli stabilt eller vil vokse med minst 1,5 % årlig i løpet av de neste 15 årene.
- Befolkningens kjøpekraft og rimeligheten av boliger. I Oldenburg er innbyggernes kjøpekraft høyere enn landsgjennomsnittet, det vil si at byens befolkning er i stand til å bruke mer penger på tjenester og varer, inkludert boligeiendom. Det er også viktig å vite forholdet mellom innbyggernes inntekt og eiendomspriser - dette indikerer hvor solvent etterspørsel etter boliglokaler er. Oldenburg har en fordel - Postbankanalytikere estimerte hvilken andel av inntekten til en viss befolkningsgruppe som er den gjennomsnittlige boliglånsbetalingen, og det viste seg at Oldenburg er ledende blant andre tyske byer i dette området: for enhver kategori av befolkningen (enslige , barnefamilier, pensjonister og andre) andelen boliglånsbetalinger var mindre enn 35 % i inntektsstrukturen. Hvis boliger ikke er rimelige for mange kategorier av innbyggere, vil det være mange potensielle leietakere i dette markedet.
- Indikatorer for leiemarkedet. Hvis det er flere leietakere enn huseiere i en lokalitet, er det lønnsomt for en investor å kjøpe lønnsomme leiligheter og hus for utleie. De siste årene har leieprisen bare økt.
- Økonomi og infrastruktur. For å kunne vurdere investeringsutsiktene til Oldenburg tilstrekkelig, er det viktig å ta hensyn til noen kvalitative indikatorer:
- Økonomiens utviklingsnivå og tilgjengeligheten av næringer. For en investor bør prioritet gis til byer som ikke er avhengig av produksjon og tjenester i noen bransje. Oldenburg er hjemsted for mange selskaper og foretak som er involvert i utviklede og økonomisk viktige næringer. Byen er et av de viktigste industrisentrene i landet - her er de første tobakksfabrikkene i Tyskland, støperier og ingeniøranlegg, lærforedling og glassproduksjon, hestegårder.
- Tilstedeværelsen av universiteter. Oldenburg er hjemmet til det berømte Carl von Ossietzky Universität Oldenburg, hvor mange utenlandske studenter studerer. Det er verdt å merke seg at for byer med en befolkning på mindre enn 200 000 mennesker (dette er akkurat hva Oldenburg er), er det spesielt viktig å ha utdanningsinstitusjoner som tiltrekker seg studenter fra utlandet og fra andre regioner i Tyskland - de skaper ekstra etterspørsel etter ekte eiendom.
- Tilstedeværelsen av store klinikker. Tyskland er kjent for sitt helsevesen av høy kvalitet, og derfor er medisinsk turisme svært utviklet her. Derfor skaper tilstedeværelsen av klinikker en etterspørsel etter utleieboliger i nærheten av medisinske sentre. I Oldenburg er det Universitetssykehuset Oldenburg (Universitätsklinikum Oldenburg), som besøkes av pasienter som for det meste trenger hjelp fra nevrokirurger og kirurger. De tar også for seg behandling av kreftsykdommer, og onkologisk terapi tar som kjent lang tid, hvor pasientens pårørende kan ha behov for bolig.
De nevnte numeriske indikatorene for de 5 mest lovende byene når det gjelder eiendomsinvesteringer i Tyskland er presentert i følgende tabell:
| Faktor som påvirker investeringsattraktivitet | Oldenburg | Hamburg | München | Stuttgart | Bonn |
|---|---|---|---|---|---|
| Befolkningsvekst (%). Gjennomsnitt for Tyskland = 0,7 % | 1.5 | 2.3 | 4.0 | 2.2 | 1.8 |
| Arbeidsledighetsprosent (per juli 2015,%). Gjennomsnitt for Tyskland = 6,3 % | 6.9 | 7.6 | 4.6 | 4.6 | 6.3 |
| Gjennomsnittlig årlig vekst i eiendomspriser (2011-2014,%). Gjennomsnitt for Tyskland = 2,0 % | 5.7 | 6.9 | 9.8 | 7.1 | 5.4 |
| Kjøpekraftindeks (hele Tyskland = 100). Gjennomsnitt for Tyskland = 100 | 103.7 | 110.8 | 136.6 | 114.7 | 112.5 |
| Mengden av årlig inntekt for en familie som kreves for å kjøpe en leilighet. Gjennomsnitt for Tyskland = 7 | 5.7 | 10.2 | 11.8 | 7.6 | 8.9 |
| Andel leietakere i sentrale regioner (%). Gjennomsnitt i Tyskland = 54 % | 72.2 | 64.8 | 84.7 | 74.8 | 84.5 |
| Utleiedynamikk (2011-2015,%). Gjennomsnitt for Tyskland = 34,3 % | 9.9 | 34.6 | 46.2 | 90.9 | 20.8 |
Så for å investere i lønnsom eiendom i Tyskland og kjøpe bolig, passer Oldenburg alle hovedindikatorene som internasjonale meglere anbefaler å ta hensyn til:
- demografisk situasjon: dynamikken i befolkningen er positiv, det er utsikter for ytterligere vekst;
- arbeidsledighet - i en by med en befolkning på mindre enn 200 000 mennesker, bør arbeidsledigheten ikke overstige 7%;
- vekst i boligpriser: den anbefalte prisen er fra 2% per år;
- andelen leietakere: folk som leier bolig bør være mer enn 50%;
- økonomisk situasjon - det må være minst 2 nøkkelnæringer i byen;
- infrastruktur – store universiteter og universitetsklinikker bør operere i byen.
Levekostnadene i Oldenburg
Hvis en kjøper er interessert i en leilighet i Oldenburg, fordi han skal bo i byen i fremtiden, er det først og fremst nødvendig å vurdere de viktigste utgiftspostene som venter etter flyttingen.
For det første er innvandrere som regel interessert i kostnadene for matvarer. I Oldenburg er maten dyrere enn det tyske gjennomsnittet, med rundt 12 %.
| Matvare | Kostnad (EUR) |
|---|---|
| Brød med ferskt hvitt brød (500 g) | 0.99 |
| Melk (1 l) | 0.66 |
| Egg (12 stk.) | 1.71 |
| Lokal ost (1 kg) | 6.67 |
| Benfri, skinnfri kyllingbryst (1 kg) | 6.96 |
| Storfekjøtt (1 kg) | 11.82 |
| Epler (1 kg) | 2.08 |
| Bananer (1 kg) | 1.56 |
| Poteter (1 kg) | 0.93 |
| Løk (1 kg) | 1.00 |
Oldenburg er en stor by med et ganske stort antall restauranter og kafeer. Kostnaden for cateringtjenester her kan ikke kalles lave, men hvis vi snakker om gjennomsnittsprisene i Tyskland, er kostnadene for å spise ute i denne byen 7,16% lavere.
| Lunsj og drikke i restauranten | Kostnad (EUR) |
|---|---|
| Lunsj på en rimelig restaurant | 9.50 |
| Tre-retters lunsj for to i en mellomstor restaurant | 40.00 |
| McMill på McDonald's (eller lignende sett med retter) | 7.20 |
| Cappuccino | 2.50 |
| Vann (flaske, 0,33 l) | 1.70 |
Kostnaden for å vedlikeholde en bolig er heller ikke for høy - kostnadene for verktøy i Oldenburg er 15% lavere enn gjennomsnittet i Tyskland.
| Fellesgudstjeneste | Pris |
|---|---|
| Strømforsyning, oppvarming, klimaanlegg, vannforsyning, avfallshåndtering, kloakk (for en leilighet med et areal på 85 m 2) | 180,67 € per måned |
| 1 minutts samtale til en forhåndsbetalt tariff fra en lokal mobiloperatør (uten rabatter og aktivering av tariffplaner) | 0,09 EUR |
| Internett (fra 60 Mbps, ubegrenset, kabel / ADSL) | € 27,50 per måned |
Som i alle andre byer i Tyskland finner folk som ofte bruker offentlige transporttjenester det mer lønnsomt å kjøpe et månedskort. Kostnadene er 28,5 % lavere enn landsgjennomsnittet.
| Transporttjeneste | Kostnad (EUR) |
|---|---|
| Enveisbillett (bytransport) | 2.40 |
| Månedskort (vanlig pris) | 50.00 |
| Taxi "Start" (vanlig tariff) | 3.50 |
| Taxi (normal pris, 1 km av veien) | 1.89 |
| Taxi, 1 time venting (vanlig takst) | 25.00 |
| Bensin (1 l) | 1.32 |
Generelt kan Oldenburg ikke klassifiseres som en by med høye levekostnader, men lønningene i byen er lavere enn landsgjennomsnittet med 17 %: 1 816,67 euro mot 2 190,48 euro per måned (etter skatt).
Konklusjon
Eiendomsmarkedet er i stadig endring under påvirkning av ulike faktorer, og investorer leter stadig etter nye investeringsmuligheter. Tyskland er et av de mest økonomisk stabile landene, her er bolig- og næringsbygg etterspurt.
Når det er mangel på tilbud i det tyske eiendomsmarkedet og markedet ikke kan holde tritt med den økende etterspørselen fra kjøpere etter hus og leiligheter, nøyer investorene seg med mindre populære investeringsalternativer eller til og med tar risiko og investerer i eiendom som de har. ikke tidligere behandlet. Men så snart byggeprosjekter i store voksende byer legges ut for salg, vender all oppmerksomheten til kapitalistene seg mot dem. En av disse byene er Oldenburg - en by som ligger foran dusinvis av andre bosetninger i Tyskland i alle indikatorer for investeringsattraktivitet.
