Å kjøpe bolig i utlandet er en viktig begivenhet i livet til enhver investor. Men etter at avtalen er inngått, vil ikke bryet med den nye eieren bli mindre. Tvert imot, fra nå av må han ta seg av kjøpet sitt, med hensyn til lokale lover og regler. Det er her det kommer godt med å ha en personlig representant på plass, som vil spare deg for bryet med å overta eiendommen og hjelpe deg å få mest mulig ut av å leie den ut til leietakere. Alle som har tenkt å kjøpe et visst antall kvadratmeter her, må studere prinsippene som ligger til grunn for eiendomsforvaltningen i Tyskland.
Trust management: hva skjuler seg bak konseptet
Et begrep som "tillit" brukes i visse kretser i de fleste land i verden. I alle fall vil lovgivningen i utviklede land sikkert fungere med det når det gjelder å overføre deler av rettighetene til eieren av fast eiendom til en annen person. Oftest gjelder rekkevidden av disse rettighetene for alle handlinger med den, med unntak av fremmedgjøringsprosedyren. Den autoriserte personen er ikke utstyrt med slike fullmakter.
Behovet for ledelse oppstår på grunn av at en utenlandsk statsborger ikke kan oppholde seg i landet hvor huset hans ligger hele tiden. I alle fall, i den tyske staten, gir ikke faktum om inntreden i eierskap en mulighet til å få oppholdstillatelse. Ja, det kjennetegner eieren fra den fordelaktige siden, men gir ikke bosted.
Mens de oppholder seg i hjemlandet, vil den lykkelige eieren av utenlandsk eiendom ikke være i stand til å holde styr på rettidig betaling av forbruksregninger, betaling av midler til kontoen for leie av leietakere, og overvåke den forsiktige håndteringen av leiligheten som en hel. Alt dette utføres av den offisielle representanten.
Dermed må det pålitelige selskapet:
- føre korrespondanse med alle parter relatert til boligobjektet - leietakere, eiere, verktøy, lokale utøvende organer;
- utføre alle relaterte betalinger, overvåke betalinger i henhold til leieavtalen;
- gi en rapport til eieren om alle økonomiske transaksjoner;
- godta klager fra leietakere;
- motta e-post;
- å sikre reparasjon av lokalene (betaling for materialer og arbeid betales separat);
- se etter nye leietakere om nødvendig.
Det følger av dette at en autorisert representant behandler alle tekniske og økonomiske spørsmål knyttet til forvaltningen av fast eiendom, slik eieren selv ville gjort dersom han hadde mulighet til hele tiden å være i samme territorium med sin eiendom.
Hva du bør vurdere når du velger en vare å kjøpe
Hvis 2021 er markert for deg med kjøp av utenlandsk eiendom, ikke glem at en vellykket transaksjon ikke bare kan vurderes når noe til en god pris dukker opp for deg. I de fleste tilfeller er selve objektet viktig. Før du bestemmer deg for noe, vurder følgende egenskaper:
- plasseringen av huset eller leiligheten. I store byer i Tyskland er det svært vanskelig å skaffe uavhentede boliger. Uansett hva du bestemmer deg for å kjøpe i byer som Berlin eller München, kan du alltid leie denne boligen. Det samme kan ikke sies om landsbygda.
- kvaliteten på konstruksjonen. Til tross for at alt her i landet er så bra, er sannsynligheten for å komme til et nedslitt eller lavkvalitets anlegg svært stor. Dette betyr at du må finne ut alt om kjøpet ditt: byggedato, informasjon om materialene som brukes, hvis mulig, husets infrastruktur, fasaden og andre tekniske egenskaper. Vær spesielt oppmerksom på taket, oppvarmingen, veggene. Spesifiser hvor lenge siden siste reparasjon ble utført, hvilke endringer som ble utført etter bygging. Kanskje de bærende veggene ble påvirket eller gulvet var isolert;
- samsvar med den forespurte verdien med markedet i den gitte regionen. Svært ofte er det overvurdert, som er et personlig innfall fra de tidligere eierne;
- studer nøye konklusjonene fra møtene til eierne av lokalene. Noen ganger kan de inneholde svært nyttig informasjon;
- analysere strømregninger. Det spiller noen rolle hvor regelmessig de ble deponert, om de ble belastet for mye. Hvis et slikt faktum fant sted, må du finne ut hvorfor. Det kan vise seg at de tidligere eierne er på stadiet av rettslige forhandlinger om dette spørsmålet;
- avklare hvor mange som eier eiendommen på salgstidspunktet.
Før avtaledagen bør du ikke være den minste tvil om kjøpet ditt.
Hvilket ansvar er tillagt forvaltningsselskapet
Hovedmålet for kjøperen som investor er å få mest mulig ut av kjøpet sitt. Det er ganske logisk at jeg ønsker å finne leietakere som regelmessig betaler husleien, bruker eiendommen som er betrodd dem nøye og ikke plager utleieren i alle slags mindre problemer. I denne forbindelse vil det være viktig å forstå nøyaktig hvilke oppgaver du kan overlate til din representant i Tyskland.
Kommersielle aspekter
Først, la oss ta for oss de kommersielle nyansene som mellommannen tar på seg:
- Åpning av bankkonto. Noen ganger tillater rektor bruk av en eksisterende konto, der forvaltningsselskapet vil kunne utføre alle transaksjoner online. Samtidig forvalter bobestyrer kun utleiekontoen, uten å få rett til å bruke de innkomne midlene til eget behov.
- Kontroll av mottak av betalinger for husleie.
- Sende varsler til leietakere dersom de ikke har betalt for sin bolig i tide.
- Betaling av alle løpende utgifter: skatter, lån, ulike tjenester. Betalinger skjer fra leiekontoen, dersom alle nødvendige dokumenter og penger er tilgjengelig.
- Gjennomføring av den årlige omberegningen av forbruket av verktøy i autoriserte organisasjoner - vann, gass, oppvarming, elektrisitet.
- Årlig avstemming av driftskostnader med leietakere.
- Gir rapporter om alle betalinger.
- Sporing av kvitteringer og oppbevaring av panter til betaling for overnattingsfond.
- Gi meldinger til eiendomseier dersom det har vært noen endringer i fakturaen.
- Årsrapport til utleier om bevegelse av midler på leiekonto.
Løsning av tekniske problemer
I tillegg til økonomiske spørsmål, forutsetter forvaltningsselskapet løsningen av alle tekniske problemer som uunngåelig må stå overfor ved håndtering av bygninger og konstruksjoner. Spesielt kan eieren regne med assistanse i følgende:
- Organisering og gjennomføring av reparasjonsarbeider av ulike typer, både planlagte og ikke-planlagte. Dette kan være en oppdatering av utdaterte eller utslitte kommunikasjonssystemer eller deler av selve bygget. Dette inkluderer også reparasjoner som var nødvendig som følge av en nødsituasjon.
- Ta nødvendige tiltak for å spare og optimalisere forbrukte ressurser.
Denne listen over ansvarsområder er ikke fullstendig. Det vil avhenge av de personlige kravene til eiendomseieren og egenskapene til selve objektet.
Juridiske og representative spørsmål
Den vanskeligste kan betraktes som den juridiske sfæren, som påvirker forholdet til lovene i et fremmed land. Uten den riktige kunnskapen, erfaringen og beherskelsen av det tyske språket, kan eieren av et bolig- eller kommersiell område finne seg selv i en ganske ugunstig situasjon for seg selv.Tross alt kan lovgivningen i Forbundsrepublikken Tyskland ha mange fallgruver, som bare kan omgås av en person som er godt klar over dem. Så juridisk sett vil forvaltningsselskapet måtte forholde seg til følgende punkter:
- Representere eierens interesser i alle statlige organer og andre strukturer som er relatert til spørsmålet om eierskap til fast eiendom.
- Forhandle med tredjeparter og leietakere for å optimalisere eiendomsforvaltningen
- Informere leietakere om økning i leie etter at det er avtalt med eier.
- Inngå og si opp leieavtaler på vegne av boligeieren.
- Føre korrespondanse og lagre all korrespondanse angående det betrodde objektet. Gi eieren kopier av mottatte brev og meldinger.
- Arbeid med forsikringsselskaper hvis det oppstår forsikrede hendelser.
- Samhandle med advokater når deres intervensjon er nødvendig.
Denne listen er heller ikke endelig. Den fullstendige listen vil være på grunn av bygningens egenskaper og dens tilstand.
Hvordan sikre at du stoler på eiendommen din til profesjonelle
Gitt viktigheten av saker som må overlates til utenforstående, er det ganske logisk å anta at hovedanliggendet til en eiendomseier er det riktige valget av et forvaltningsselskap. Og her er det viktig å huske noen punkter:
- i de fleste tilfeller leveres eiendomsforvaltningstjenesten av eiendomsmegleren du foretar kjøpet gjennom. Dette er en av ettersalgstjenestene som tilbys av forhandlere.
- hvis vi snakker om en bygning som er beregnet på næringsvirksomhet, det vil si næringseiendom, så tar som regel eieren selv ansvaret for å forvalte den. Det er mer lønnsomt, billigere og mer pålitelig. Hvis det likevel er nødvendig å ansette en pålitelig person, har eieren i dette tilfellet rett til selvstendig å bestemme hvem han vil gi preferanse til.
- ved kjøp av leilighet er ting litt annerledes. Dette skyldes at kun en del av bygget erverves. Derfor vil det kun være indirekte mulig å påvirke valget av bobestyrer. Det avgjøres vanligvis ved avstemning på en generalforsamling.
Så hvordan får du eiendommen din i trygge hender? En ting er sikkert - du trenger en organisasjon med et utmerket rykte. Først av alt, spesifiser hvor mange objekter som allerede er under behandling av mellommannen du er interessert i.
For å sikre at eiendommen din havner i hendene på fagfolk, be dem om kontaktene til kundene de allerede gjør forretninger med.
Vær spesielt oppmerksom på kostnadene ved å betale for tjenestene til en mellommann. Det bør ikke være for forskjellig fra det som i dag finnes på det tyske markedet. For å gjøre dette, overvåk situasjonen og finn ut hvor mye andre firmaer vurderer arbeidet deres.
Et annet aspekt er vilkårene i kontrakten. Bedrifter som ikke utfører sine plikter for samvittighetsfullt, har en tendens til å signere et dokument uten rett til å avslutte forholdet. Denne typen følgesvenn er definitivt ikke for deg.
Gi preferanse til de som tillater oppsigelse av kontrakten innen en måned. I dette tilfellet vil selskapet være interessert i å beholde deg. Men om avtalen inngås over lengre tid, risikerer ingen å få sparken for arbeid av dårlig kvalitet, og du får bare nye problemer i stedet for å løse dem.
Gjør deg bryet med å finne ut nøyaktig hva selskapet driver med. Så, si, i Bayern, er det rundt 80 kontorer som tilbyr tjenester i dette området. Men de fleste av dem utfører aktiviteter i flere retninger, og er engasjert i eiendom, turisme og bilutleie samtidig.
For en utenlandsk investor er et selskap med en snever spesialisering mer egnet. Dette er en garanti for at hun er mer kjent med markedet du er interessert i.
Og enda et viktig poeng er deltakelsen av din valgte mellommann i spesialiserte organisasjoner, nemlig Association of Management Firms og Society for the Protection of Consumer Rights.
Utfall
Ved kjøp av eiendom i utlandet, vær forberedt på at du vil trenge en mellommann som tar seg av kjøpet. I Tyskland leveres en slik tjeneste av forvaltningsselskaper. Men før du inngår en avtale med en av dem, ta hensyn til følgende punkter:
- en profesjonell mekler tar seg av alle aktuelle oppgaver - juridiske, tekniske, økonomiske;
- den autoriserte personen, i henhold til den signerte avtalen, mottar retten til å løse alle problemer på vegne av eieren, bortsett fra avhendelse av eiendom;
- Når du velger spesialister, be dem om å gi anbefalinger, studere historien til arbeidet deres, sørg for at de er medlemmer av spesialiserte foreninger.
Men hvorvidt du selvstendig kan velge hvem du skal overlate kjøpet ditt, vil avhenge av typen objekt og din eierandel i den.
