Praksis viser at å kjøpe eiendom i Tyskland er en lønnsom investering. Uavhengig av formålet med å inngå en avtale - for din egen bolig eller som en investering i fremtiden - vil stadig voksende eiendomspriser i Tyskland hjelpe deg med å raskt kompensere for kostnadene. I denne situasjonen er boliglån i Tyskland i 2021 attraktive ikke bare for tyske statsborgere, men også for utlendinger, inkludert russere. Rentene på boliglån i Tyskland er nå en av de laveste i historien til boliglån i landet, og dette er med en stadig økende etterspørsel etter boliger.
Eiendom i Tyskland og boliglån
Etterspørselen etter eiendom i Tyskland overstiger tilbudet. På markedet er det nesten umulig å finne nye bygg i gjennomførte prosjekter. Blant tilbudene domineres av leiligheter i bygg, hvor byggingen først er planlagt eller skal stå ferdig om 2-3 år (utenfor plankjøp).
Spredningen av eiendomspriser i Tyskland er stor: De vokser i retning fra øst i landet til vest. Den dyreste boligen i Bayern, München: fra 4000 euro per kvadratmeter. Boarealkostnadene i nye bygninger i Berlin starter på 2500 euro per kvadratmeter. Sekundære boligeiendomspriser starter på 1500 euro.
Den årlige økningen i priser og leiepriser for eiendom i Tyskland varierer fra henholdsvis 4 til 6 og fra 2 til 3 %, avhengig av den føderale staten.
Kjøp av bolig eller næringslokaler krever et ganske betydelig beløp. Tyske banker er klare til å tilby et boliglån ikke bare til innbyggere i Tyskland, men også til ikke-innbyggere i landet: hele beløpet for kjøp av allerede bygget eiendom eller i flere transjer - i tilfelle anskaffelse av en uferdig bygning, slik det bygges.
Boliglånsrentene i Tyskland er blant de laveste i Europa – fra 0,8 til 2 % for tyske statsborgere, fra 3 til 5 % – for utlendinger.
Ta en sosiologisk undersøkelse!
Boliglån for utlendinger: betingelser, vilkår og priser
Utenlandske statsborgere har mulighet til å ta opp lån og kjøpe en leilighet på boliglån i Tyskland.
Finn ut hvordan du får et lån i Tyskland i 2021.
Tyske banker møter behovene til kunder fra utlandet, både enkeltpersoner og juridiske personer, spesielt hvis transaksjonsbeløpet overstiger 100 tusen euro.
Kredittbetingelsene kan være spesifikke for hver enkelt kunde. Avtalen tar hensyn til en rekke faktorer: kjøpers soliditet, beløpet på forskuddsbetalingen, kundens kreditthistorikk, tilstanden og beliggenheten til leiligheten.
Det første boliglånet for en utenlandsk statsborger i Tyskland er vanskeligere å få enn de påfølgende. Ved registrering må du betale fra 40 til 50 % av totalkostnaden.
Hvis klienten ønsker å øke beløpet, møter banken som regel halvveis og renten vil i dette tilfellet reduseres. Ved påfølgende tinglysinger av pantet kan det ikke lenger kreves forskuddsbetaling eller ikke være mer enn 20 % av eiendommens totale verdi.
Blant andre betingelser for tyske banker til klienten, er de vanligste:
- tilstedeværelsen av mer enn to år med en åpen konto i en bank i Tyskland, som klienten regelmessig deponerte midler til;
- klientens alder - fra 21 til 65 år;
- bekreftelse av inntekt på territoriet til Forbundsrepublikken Tyskland (inkludert fra utleie av fast eiendom). Boliglån for utlendinger i Tyskland vil bli tilgjengelig når du sender inn en inntektsoppgave til banken for de siste seks månedene, fra gründere - kontoutskrifter for de siste to årene;
- levering av bekreftelse på tilgjengeligheten av betalinger av underholdsbidrag, lån. I henhold til tysk lov skal tilbakebetaling av lån ikke overstige 35 % av en kundes månedlige inntekt.
Du kan gjøre deg kjent med tilstanden til eiendomsmarkedet i forskjellige byer i Tyskland angående leie og alle spørsmål knyttet til dette emnet i delen "Eiendom".
Lånets løpetid er fra fem til tretti år. Det bør huskes at i henhold til tysk lov forblir eiendom til bankens disposisjon inntil hele tilbakebetalingen av boliglånet.
Hvordan få et boliglån for en utenlandsk statsborger
Når du bestemmer deg for samarbeid med en eller annen bank i Tyskland, er det verdt å vurdere stabiliteten, ærligheten og integriteten til tyske banker: alt er nøye beregnet, alle mulige nyanser blir tatt i betraktning. Det vil ikke være mulig å få et boliglån akutt i Tyskland. Å få et boliglån er en rolig prosess i flere stadier, hvor du bør velge det beste alternativet.
Trinn én: analyser forslag
Jakten på gunstigere lånevilkår forutsetter aktiv bruk av den eksisterende konkurransen i banksektoren i Tyskland. I en slik situasjon ville det være mer riktig å ikke være lat og begrense oss til to eller tre banker, men å finne tid til å besøke 10 til 15 institusjoner. Dette vil øke sannsynligheten betydelig for at det mest passende alternativet vil bli funnet.
Så blant forslagene mottatt fra banker vil det være mer lønnsomme, som kan nevnes i kommunikasjon med representanter for andre strukturer. I en slik situasjon kan noen banker gå med på mer gunstige vilkår for kunden: senke renten litt, tilby andre bonuser (gratis endring i tilbakebetalingsrenten og andre) for å omgå konkurrenten.
Når du analyserer forslag, bør du være oppmerksom på at i Tyskland gir bankene lån til tilbakebetaling eller annuitetslån med rente i 5, 10, 15, 20 år (hvert nytt fem år fører til en økning på 0,5%). Dette betyr at uavhengig av når betalinger foretas - ved begynnelsen eller slutten av lånet, vil beløpene deres være konstante.
Når du analyserer tilbud, bør du være oppmerksom på egenskapene til eiendommen. Banken vil først og fremst være interessert i dem, og vurdere sine egne risikoer. En lav lånerente kan regne med når bankens risiko reduseres, for eksempel hvis det ervervede objektet:
- Nylig bygget - i Tyskland er bygninger garantert i hundre år;
- ligger med god beliggenhet med tanke på økologi, nærhet til sentrum, logistikk;
- beregnet på å generere passive inntekter – lokalene skal leies ut.
De mest populære måtene å finne eiendom i Tyskland:
- eiendomsmeglerfirmaer. Adressene til selskaper som selger eiendom kan fås på nettstedet til informasjons- og referanseportalen til Forbundsrepublikken Tyskland;
- spesialiserte nettsteder: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- auksjoner;
- meglere og private annonser.
Blant tilbudene er de rimeligste prisene for såkalte rekkehus (Reihehäuser) og byleiligheter (Eigentumswohnung). Høyere priser for tomannsboliger (Doppelhaus) og frittliggende hytter (Einfamilienhaus). Å kjøpe lokaler i et gammelt hus (Altbauhauser), til tross for antikkens ånd og som regel beliggenhet i de sentrale distriktene i byen, kan ha noen ulemper: gammel og problematisk kommunikasjon, mangel på komfort. Det bør tas i betraktning at ved kjøp av en leilighet som er leid, vil det være vanskelig å heve betalingen eller å kaste ut leietakere før utløpet av kontrakten.
Trinn to: utarbeidelse av nødvendige dokumenter
Søknad om lån må ledsages av fremleggelse av en rekke dokumenter. En person må sende inn:
- internasjonalt pass og internt pass (så vel som deres kopier);
- spørreskjema (Selbstauskunft);
- en kontoutskrift som bekrefter tilstedeværelsen av startkapitalen;
- støttedokumenter fra banken om lønnsbeløpet for de siste tre månedene;
- selvangivelse;
- beskrivelse av eiendommen;
- resultatene av en uavhengig vurdering av gjenstandens verdi.
En juridisk enhet vil kreve:
- selvangivelse;
- balanse for to år;
- pågående bedriftsøkonomisk analyse (BWA);
- beskrivelse av eiendommen.
Listen over nødvendige dokumenter er ikke endelig og kan variere avhengig av bankens krav.
Trinn tre: Åpne en bankkonto og fylle på den
Betaling for eiendom i Tyskland kan gjøres utelukkende gjennom en bank, inkludert gjennom Sberbank of Russia - ved bankoverføring. For å få et boliglån må en utenlandsk statsborger ha/åpne en konto i en tysk bank. Dette krever personlig tilstedeværelse av klienten ("postlegitimasjon" gjelder kun for tyske statsborgere).
For å åpne en konto trenger du originaler og kopier av ditt internasjonale pass og internt sivilt pass, registrering og utfylte bankskjemaer. Noen banker kan kreve en referanse-anbefaling, fordi de i Tyskland prøver å håndtere "ren" kapital.
Kontoen åpnes i euro og den tilsvarende avtalen er inngått. Du kan sette inn penger på en ny konto den dagen den åpnes.
Trinn fire: inngåelse av kontrakten
Etter å ha blitt enige om alle betingelsene, er det turen til å inngå en avtale om å få et boliglån. Det juridiske grunnlaget for dette er den tyske sivillovboken (avsnitt 601-610) og loven om boliglånsbanker (avsnitt 14-16, 19).
Boliglånsavtalen skal inneholde informasjon:
- på lånebeløpet: lånebeløpet og renter som er trukket fra det for lånet og andre kostnader;
- om betingelsene for levering av et boliglån og nødvendige betalinger: begynnelsen av betalingen av renter på lånet, tidspunktet for betalingen, antall månedlige avdrag, beregningen av andelene i renten og avdrag for tilbakebetalingen av låneorganet;
- på måten å betale ned på boliglånet;
- overholdelse av vilkårene for å få et boliglån - en oppføring i grunnboken, bekreftelse av låntakerens solvens, inngåelse av en forsikringskontrakt;
- ved oppsigelse av avtalen: handlinger fra partene etter utløpet av løpetiden, vilkår for å forlenge lånet fra banken, konsekvenser for låntaker ved forsinket betaling, vilkår for å heve avtalen.
Vilkår for registrering av et boliglån i Tyskland
Lånebehandling skjer innen en måned eller mer. På den første fasen må du forberede de nødvendige papirene for registrering, som tar omtrent to uker. Samtidig er det verdt å bli bedre kjent med tilbudsmarkedet.
Da bør du personlig (for utlendinger er denne betingelsen obligatorisk) besøke flere banker og gjøre deg kjent med betingelsene og rentene, søke om boliglån - dette kan ta fra to til fire dager eller mer.
Å vente på resultatet av en beslutning om utstedelse av et boliglån etter forhåndsforhandlinger med flere banker kan ta opptil 4 uker. På det siste stadiet må du velge det mest fordelaktige tilbudet, åpne en konto og gjøre et innskudd i en valgt bank.
Ekstra kostnader ved kjøp av eiendom i Tyskland
Alle som skal kjøpe hus på kreditt i Tyskland bør ta hensyn til behovet for å pådra seg ekstra kostnader i tillegg til avtalt pris. Først og fremst skal ny eier innføres i grunnboken (Grundbuchauszug). For å gjøre dette må du betale eiendomsskatt.
Skattesatsen på kjøpesummen, avhengig av plasseringen av kjøpeobjektet, kan variere fra 3,5 % (Sachsen) til 6,5 % (Nordrhein-Westfalen). Tysk lov krever at denne skatten betales solidarisk av kjøper og selger.
I tillegg betaler kjøper for:
- omregistrering av eiendomsrettigheter - fra 0,5 til 1% av kjøpesummen;
- notartjenester - fra 1,5 til 3%;
- megler / eiendomsmegler provisjon - fra 3 til 6% (noen ganger sammen med selger). Rimelige gjenstander betales til faste priser fra 1500 til 5 tusen euro;
- andre utgifter (for registrering, utarbeidelse av utdrag fra grunnboken, opprettholde en bankkonto på 150 euro per år).
Registrering av boliglån medfører også ekstra kostnader:
- 1% av lånebeløpet (for registrering);
- betaling for en uavhengig vurdering av objektet - 1–2 tusen euro;
- Due Diligence (revisjon av et objekt) - fra 0,5 til 1,5% av verdien.
Les mer om skatt ved kjøp av eiendom i Tyskland her.
Nedbetaling av et boliglån i Tyskland
Tidlig tilbakebetaling av boliglånet er ikke lønnsomt for banken – den taper fortjenesten. Men i et konkurranseutsatt miljø må bankinstitusjoner være fleksible. Av denne grunn gir tyske banker kunder tidlig tilbakebetaling. En relevant artikkel er inkludert i avtalen, for eksempel årlig, i tillegg til annuitetsutbetalinger, for å tilbakebetale 10% av låneorganet.
Rate, Zinsen og Tilgung: hva de er
Ordningen for å beregne utbetalingene av et annuitetslån er transparent: den totale årlige betalingen (Rate) består av to beløp: Zinsen - bankens renter på lånebeløpet og Tilgung - den årlige prosentandelen av låneorganet.
Ved å dele dette beløpet med 12 (i henhold til antall måneder), kan du beregne den månedlige utgiften. Størrelsen på livrenteutbetalingen endres ikke: innenfor den synker Zinsen stadig, mens Tilgung øker.
En typisk tysk boliglånsmodell ser slik ut:
- en klient med muligheten til å sette inn 600 euro månedlig som betaling tar opp et lån på 100 tusen euro i ti år.
- Banken har etablert en betalingsrate på 3,22 % per år (3 220 euro) med en månedlig betaling på 268 euro og 33 cent.
- I dette tilfellet er 331 euro 67 cent per måned eller rundt 4 tusen euro per år (som vil utgjøre 4% Tilgung) igjen for å tilbakebetale låneorganet.
- Tyske banker søker å redusere Tilgung (tilbyr 1%), og hvis klienten fortsetter å øke denne indikatoren, øker de renten, og dermed "straffer" låntakeren.
Sondertilgung - muligheten til å raskt tilbakebetale lånet kroppen
Utenlandske statsborgere som har tatt opp et boliglån i Tyskland for å kjøpe eiendom kan redusere sine totale lånebetalinger. Høy konkurranse tvinger flertallet av boliglånsbankene til å tilby sine kunder en slik mulighet. For å gjøre dette, er det nødvendig å inngå en klausul om Sondertilgung-Möglichkeiten når du inngår en kontrakt.
Denne klausulen gir deg rett til årlig uplanlagt tilbakebetaling av deler av lånet. Før du signerer avtalen, bør du inkludere prosentandelen av slik tilbakebetaling i den - for å betale opptil 3 prosent og mer av lånebeløpet.
Alt avhenger av hvordan man forhandler. Med riktig tilnærming kan du øke størrelsen på slike betalinger til 5-7%. Men dette beløpet er ikke nødvendig: du kan gjøre mindre innskudd eller ikke tjene penger i det hele tatt, men når ytterligere inntekter eller fri kapital vises, kan det brukes til å betale ned gjelden uten straff.
Oppsummering
Boliglånsbanker i Tyskland gir aktivt lån ikke bare til tyske statsborgere, men også til utlendinger. Boliglån fortsetter å være en av de mest populære mekanismene for å anskaffe eiendom her.
Tyskland er et av de tre europeiske landene med lavest rente. Det gis fortrinn til annuitetslån med faste månedlige betalinger.
Utlendinger som kjøper bolig i nybygg for utleie eller til seg selv har større sannsynlighet for å få boliglån. I 2021 er det ingen hindringer for en russisk statsborger å ta et boliglån i Tyskland.
Hovedbetingelsene som bankene legger frem til utlendinger for å få et boliglån er fraværet av "skitten" kapital og minimering av risiko. Samtidig har boliglånsbankene fordel (siden 1900 har ingen slik bank gått konkurs), og låntakere må betale i flere tiår.
